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TEMA: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA UNO O MÁS NIVELES DE UN EDIFICIO NO SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL- Resulta improcedente adquirir por prescripción uno o más niveles de un edificio que no haya sido sometido a propiedad horizontal, por no cumplir con el requisito de individualización. 

HECHOS: En 1992, SMCZ vendió a TJMR el supuesto “segundo piso” de un inmueble ubicado en Itagüí. La demandante afirma poseer el bien desde 1992, pagando impuestos y servicios.  Alegó que el edificio estaba sometido a propiedad horizontal mediante una escritura de 1989; sin embargo, esa escritura nunca fue inscrita. Es así que se pretende que se declare que adquirió el segundo piso del inmueble por prescripción extraordinaria adquisitiva. El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Itagüí negó las pretensiones, al considerar que los dos pisos conforman un único bien no sometido a propiedad horizontal, el segundo piso no es una unidad independiente y no existe individualización jurídica que permita adquirir por prescripción. La Sala debe determinar si es factible la prescripción adquisitiva del dominio del inmueble con M.I. 001-238XXX, correspondiente, según señaló la recurrente, al segundo piso de un edificio que, como se verá más adelante, no se ha sometido al régimen de propiedad horizontal, contrario a lo que afirma el recurrente.

TESIS: (…) La prescripción adquisitiva, conforme lo establecido en el artículo 2512 del Código Sustantivo Civil, es un “modo de adquirir las cosas ajenas”, debido al ejercicio prolongado e ininterrumpido de hechos posesorios en los términos del precepto 762 ibidem, por un tiempo determinado, además de otros requisitos expresamente señalados por la ley.(…) La Sala se enfocará en el segundo de esos presupuestos, esto es, en determinar si el bien reclamado es una cosa corporal debidamente determinada o individualizada, por cuanto este fue el principal motivo por el que se desestimaron las pretensiones en primera instancia, así como lo que llevó a la interposición del recurso de apelación (…)para iniciar el análisis del caso concreto es esencial señalar que le asistió razón al juzgador de primer grado cuando afirmó que el inmueble reclamado es un edificio de dos plantas que no fue sometido al régimen de propiedad horizontal. Esto se sigue de la revisión del certificado de libertad y tradición del bien, que es el documento legalmente instituido para la inscripción de ese tipo de actos formales. Tal conclusión no pierde valor por lo expuesto por la demandante, quien alegó que la individualización del predio es clara, en primer lugar, porque la formalización de la propiedad horizontal se infiere del hecho de que cada nivel del edificio está identificado con códigos y nomenclaturas distintas ante catastro; y, en segundo lugar, porque ambos niveles están registrados ante la Oficina de Instrumentos Públicos con matrículas inmobiliarias independientes(…) es en la matricula inmobiliaria que debe quedar formalizada la constitución del régimen de propiedad horizontal, de manera que la información que obra en catastro no representa prueba idónea, por inconducente, para establecer si ese modo especial de propiedad se consolidó.(…) En las facturas del impuesto predial aportadas por la propia demandante6se observa que, aunque en algunas de ellas se menciona la nomenclatura carrera 52 No. 3Xª – 35, y se asocia esta dirección a la matrícula 001-238xxx (bien objeto de reclamo), en otras se relaciona como dirección la carrera 52 No. 3xA-33/35, además de que se expiden a nombre de los herederos SCZ y CZ, con la especificación de que su derecho es del 50% del bien. Por ende, no es posible afirmar que la información de catastro muestra que el inmueble estaba formalmente sometido al régimen de propiedad horizontal. Si ello fuera cierto, el impuesto predial asociado a la nomenclatura carrera 52 No. 3Xª-35 se causaría a nombre exclusivo de la vendedora SCZ en un 100%, y no de ambos herederos en 50%, siendo que el todo caso, pero ley, ningún documento catastral, ni la fecha predial, ni la factura de impuesto, ni los planos que allí puedan estar registrados, ni las certificaciones de nomenclaturas o sus actualizaciones, pueden ser prueba del dominio de un bien raíz, pues como derecho real que es, solo surge a partir del títilo-escritura pública- y modo, su registro inmobiliario de la Oficina de Instrumentos públicos donde se encuentre registrado el bien.(arts. 745 y 756 del C. Civil). Además, si bien en el certificado especial de pertenencia expedido por la Oficina de Instrumentos Públicos se señala que la matrícula 001-23XXX quedó comprendida por un segundo piso y se asoció a la Ficha Predial 125959717, este último documento, si es que fuera idóneo para el efecto, que ya vimos que no lo es, tampoco muestra que la propiedad horizontal se formalizó, pues allí se habla de que el inmueble tiene solamente un piso(…)aunque no se pudo dilucidar si al momento de intentar registrar la escritura se generó alguna nota devolutiva, ni tampoco el contenido que tuvo esta, lo cierto es que el certificado de libertad y tradición muestra que la propiedad horizontal, en cualquier caso, no se inscribió. Lo segundo que alegó la recurrente para tratar de demostrar que el inmueble sí está debidamente identificado giró en torno a que, el no sometimiento del edificio al régimen de propiedad horizontal es un aspecto irrelevante para individualizar el segundo piso que ha venido ocupando, pues, en virtud del proceso de pertenencia promovido por la poseedora de la primera planta, se abrió una nueva matricula inmobiliaria para este nivel, segregada de la matricula a la que pertenecían ambos pisos (001-23XXX). Sin embargo, esa situación, en vez de individualizar las plantas, las sometió a una indeterminación insalvable.(…) la señora A promovió proceso de pertenencia tramitado ante el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Itagüí, el cual culminó con sentencia del 29 de junio de 2007, que declaró la usucapión de ese primer nivel; por ello, para darle cumplimiento a la sentencia, su unidad residencial fue desagregada del folio matriz, y el segundo nivel pasó a conformar esa matrícula inmobiliaria original (001-238XXX)(…) Desde una perspectiva material, se advierte que, si partimos de los nuevos linderos y descripción del bien de la matrícula inmobiliaria 001-238XXX, no sería posible establecer con certeza sobre qué terreno se encuentra cimentado el segundo piso ocupado por la señora TJMR. De entrada, se descarta que lo está sobre el primer nivel, pues conforme a lo dispuesto en el artículo 713 del Código Civil, en estos eventos opera el fenómeno de la accesión ante la inexistencia de regulación legal del derecho de superficie. En consecuencia, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 739 ibidem, el propietario del suelo adquiere también el dominio de lo edificado sobre él, mediando el pago de su valor.(…) si se llegara a concluir que, en virtud de la situación derivada del cumplimiento de la sentencia del 2007, lo que se generó fue una especie de “propiedad horizontal de hecho”, en razón de la cual quedaron individualizadas las plantas, debe advertirse, primero que todo, que tal figura carece de respaldo normativo en el ordenamiento jurídico colombiano, y que su reconocimiento generaría más incertidumbres que soluciones, sobre todo de cara a la identificación jurídica del bien.(…) Desde una perspectiva jurídica, es por ello que esta Sala mayoritaria, ha insistido en la inviabilidad de reconocer la existencia autónoma de bienes no sometidos al régimen formal de la propiedad horizontal y, por tanto, de adquirirlo por prescripción adquisitiva de dominio. La única forma de que las plantas sean consideradas individuales es sometiéndolas al formalismo de la propiedad horizontal.(…) Por esos motivos, la Sala mayoritaria se aparta de la posición adoptada por la Corte Suprema de Justicia mediante sentencia del 26 de noviembre de 2020, pues, independientemente del tiempo que se haya alegado de posesión sobre las plantas, y que el primer piso fuese objeto de prescripción adquisitiva, lo cierto es que, al no estar sometidas a reglamento de propiedad horizontal, no puede ser viable que se adquiriera por prescripción también la segunda planta.

MP: BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA
FECHA: 11/12/2025
PROVIDENCIA: SENTENCIA
SALVAMENTO DE VOTO: JULIÁN VALENCIA CASTAÑO

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