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TEMA: NULIDAD DEL CONTRATO DE PROMESA- Si se hace evidente la indeterminación de la época en la que se celebraría el contrato prometido -la suscripción de la escritura pública de compraventa- y, por ende, el desconocimiento del numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil, conlleva a la nulidad absoluta del contrato de promesa. /

HECHOS: Edeima Londoño Ramírez presentó demanda en contra de Ana Cecilia Tobón Molina, pretendiendo que es NULO DE NULIDAD ABSOLUTA, el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble suscrito entre las señoras EDEIMA LONDOÑO RAMÍREZ Y ANA CECILIA TOBÓN MOLINA el día 28 de noviembre de 2014. El Juzgado 3° Civil del Circuito de Envigado, mediante sentencia anticipada, decidió rechazar de plano las pruebas de interrogatorio de parte y testimonial solicitadas por las partes, declarar no probadas las excepciones propuestas por la parte demandada de “prescripción de la acción” y “buena fe” y declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado el 28 de noviembre de 2014. De allí que el problema jurídico, se contrae en determinar si ¿el juez de primera instancia incurrió en error al rechazar de plano las pruebas solicitadas por las partes y, de paso, hacerlo en la misma providencia en la que dictó sentencia anticipada? De superarse tal cuestión, se determinará si ¿el juez acertó al concluir que el contrato de promesa de compraventa adolece de nulidad absoluta por carecer de un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido? o si, por el contrario, como la demandada sostiene, el contrato es válido porque el cumplimiento está sometido a la fecha en que se diera cumplimiento a una condición suspensiva pactada en las cláusulas tercera y sexta del contrato, lo que permite establecer que se trata de una condición cierta, posible, probable y determinable.

TESIS: Según el artículo 1611 del Código Civil -Subrogado, art. 89 de la Ley 153 de 1887-: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a) Que la promesa conste por escrito; 2a) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil [1502];3a) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4a) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”.(...) En cuanto al plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato, la Corte Suprema de Justicia -Sala de Casación Civil- explicó: “El tercero de tales requisitos, es decir, el que ordena que la promesa: «…contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato», impone a los contratantes señalar con precisión la época en la que ha de perfeccionarse el acuerdo de voluntades prometido, lo que tiene que hacerse mediante la fijación de un plazo o una condición que no deje en incertidumbre aquel momento futuro, ni a las partes ligadas de manera indefinida.(...)En cuanto a la oportunidad para para establecer la carencia de material probatorio que autoriza proferir sentencia anticipada: Según el artículo 278 del Código General del Proceso, en cualquier estado del proceso, el juez deberá dictar sentencia anticipada, total o parcial, entre otras cosas, “2. Cuando no hubiere pruebas por practicar”.(...) “(…) si el iudex observa que las pruebas ofertadas son innecesarias, ilícitas, inútiles, impertinentes o inconducentes, podrá rechazarlas ya sea por auto anterior con el fin de advertir a las partes, o en la sentencia anticipada, comoquiera que el artículo 168 aludido dispone genéricamente que el rechazo de las pruebas por esas circunstancias se hará “mediante providencia motivada”, lo que permite que la denegación pueda darse en la sentencia, porque no está reservada exclusivamente para un auto.(...)Quiere decir esto que – en principio - en ninguna anomalía incurre el funcionario que sin haberse pronunciado sobre el ofrecimiento demostrativo que hicieron las partes, dicta sentencia anticipada y en ella explica por qué la improcedencia de esas evidencias y la razón que impedía posponer la solución de la contienda, al punto que ambas cosas sucedieron coetáneamente.(...) La Sala advierte la improcedencia de los reparos elevados por la parte demandada. En efecto, tal como el juez expuso, la nulidad absoluta del contrato de promesa, tornaba inútil interrogar a la parte demandante para “indagarla sobre su negativa a perfeccionar el contrato de promesa de compraventa, a través de una transacción que beneficie ambas partes, y sus móviles para instaurar esta demanda”, pues la falta de requisitos formales del contrato de promesa -que aparece de manifiesto en el contrato como más adelante se explicará-, hace que este no produzca obligación alguna, y por ende incurso en la nulidad absoluta al contravenir el orden público en cuanto a uno de los requisitos sustanciales del acto celebrado, respecto a lo cual la práctica de cualquier otra prueba como una declaración de parte o de tercero con la finalidad indicada por la parte demandada, resulta inútil, impertinente e inconducente.(...)Una lectura conjunta de ambas cláusulas, hace evidente la indeterminación de la época en la que se celebraría el contrato prometido -la suscripción de la escritura pública de compraventa- y, por ende, el desconocimiento del numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil, lo que conlleva, según lo expuesto, a la nulidad absoluta del contrato de promesa.(...)Véase que las partes establecieron que el contrato prometido se celebraría en la Notaría 20 de Medellín “el día que se realice el segundo pago de conformidad a la cláusula 3, numeral b), y si para esa fecha no se ha efectuado la venta de la casa campestre Nro. 73 descrita en la cláusula tercera del presente contrato se harán escrituras conjuntamente como lo indica la misma clausula, entendiéndose que se presume la buena fe en la realización de ese contrato; igualmente la firma de la escritura se puede adelantar si así previamente lo acuerden las partes”. En efecto, ese momento futuro -celebración del contrato prometido- acaecería el día en que se hiciera el pago de $201 452 000, que estaba “supeditado a la venta del lote donde se encontraba el conjunto residencial SPACE” el cual “se proyecta para dos (2) meses posteriores al auto que apruebe los inventarios y avalúos de dicho lote”, así como a la venta o escrituración de “la casa campestre Nro. 73. (…)En consecuencia, las anteriores cláusulas dan cuenta de que la suscripción de la escritura pública, dependía del cumplimiento de condiciones indeterminadas. En síntesis, si no se efectuaba la venta de lote del SPACE, no se hacía los pagos a la demandada Ana Cecilia Tobón, recursos con los cuales esta pagaría el precio pactado en el contrato de promesa, y de lo cual dependía la celebración del contrato prometido. En conclusión, en caso de que no se hiciera la venta del lote, o en caso de que se hiciera y LERIDA CDO no cumpliera con el contrato de transacción, nunca llegaría el momento futuro para que se suscribiera el contrato prometido.(...)En este orden, la Sala advierte que al juez de primer grado le asistió razón al precisar que las condiciones señaladas en el contrato de promesa son indeterminadas, pues el hecho futuro e incierto del que se hizo pender la celebración del contrato prometido fue el pago, sin poderse saber el momento o lapso en que ello sucedería. En consecuencia, la promesa de compraventa adolece de nulidad absoluta, por no reunir el requisito contenido en el numeral 3 del artículo 1611 del C  C. 

MP:MARTHA CECILIA LEMA VILLADA
FECHA: 24/09/2024
PROVIDENCIA: SENRENCIA

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