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TEMA: CONEXIDAD DE CONTRATOS – Se acredita con la intención de las partes y la finalidad de la correlación de los contratos. / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL – El contrato válidamente celebrado es ley para las partes, sin más límites que el orden público y las buenas costumbres, no podrá ser derogado sino por causas legales o por mutuo consentimiento; el incumplimiento tiene a su disposición remedios contractuales de carácter jurídico, se puede exigir la realización de lo pactado u optar por su extinción mediante la resolución o la terminación, y reclamar, asimismo, la reparación del demérito sufrido. 

HECHOS: El accionante presentó demanda en contra de la Constructora Lotus S.A.S., Lorca S.A.S. y Fiduciaria Bancolombia S.A.; como pretensiones principales solicitó declarar que como beneficiario de área del Proyecto Lotus Casas, cumplió con las obligaciones económicas que tenía a cargo, que la terminación unilateral de los contratos fue sin justa causa y de manera arbitraria, que los demandados incumplieron los contratos en mención; ordenar a la parte demandada cumplir con los citados contratos; condenar a los demandados al pago de lucro cesante, la indemnización equivalente al 0.5% del total de las sumas pagadas por el beneficiario de área en los dos contratos, al pago de los intereses moratorios y a la indexación de dichos valores; como pretensión subsidiaria solicitó se condene a los demandados a pagar los intereses moratorios a la tasa comercial máxima legal vigente, sobre el valor de los contratos, desde la fecha en que procedía contractualmente la tradición y entrega de dichos inmuebles y hasta la fecha en que efectivamente se pague esta condena. En primera instancia se desestimaron las pretensiones de la demanda. Le corresponde a la Sala determinar en virtud del recurso de apelación si una debida valoración de las pruebas permite establecer que los contratos de cesión de derecho de beneficio de área sobre las casas se encontraban relacionados y condicionados directamente al cumplimiento de un contrato verbal de prestación de servicios celebrado con el demandante para ejercer labores de estructuración, gerencia y coordinación de ventas del proyecto Lotus Casas o si se trata de contratos completamente independientes.

TESIS: (…) Con fundamento en esta última disposición, la sociedad Constructora Lotus S.A.S. terminó los referidos contratos de cesión, devolvió a la parte demandante la suma que había consignado ($300 000 000), los respectivos rendimientos financieros ($2 381 500) y el valor de la cláusula penal ($60 000 000). En efecto, mediante comunicación de 04 de septiembre de 2015, el representante legal de la sociedad demandada Constructora Lotus S.A.S. -fideicomitente en el Fideicomiso P.A. LOTUS CASAS-, informó al demandante Daniel Escobar: “1. Los contratos de la referencia [cesión de derechos de beneficio de área sobre las casa F-18 y F-09] se dan por terminados con este escrito dando alcance al literal g) de la cláusula DÉCIMA TERECERA de los contratos, toda vez que no será posible cumplir la obligación de entrega de los inmuebles en los términos de la cláusula OCTAVA del contrato, ni siquiera dentro o a la terminación del período de gracia (…) El día antes al envío de esta comunicación, esto es, el 03 de septiembre de 2015, la Constructora Lotus S.A.S. comunicó a Fiduciaria Bancolombia S.A. lo siguiente (…): “Como representante legal de la sociedad Constructora Lotus S.A.S. y Fideicomitente Desarrollador en el Fideicomiso P.A. Lotus Casas, le solicito a esa entidad que en calidad de vocera del fideicomiso, se abstenga de suscribir escritura pública en virtud de la cual se transfiera al señor Daniel Escobar Restrepo, a título de beneficiario de área, las casas F-09 y F-18 del Proyecto Lotus Casas, por las razones que paso a exponer: … 4. La realidad actual, es que el señor Daniel Escobar Restrepo incumplió el contrato verbalmente celebrado, abandonó sus responsabilidades en el proyecto desde julio de 2014; y aunque en su gestión se causaron a su favor unos honorarios por ventas, esta suma no cubre el saldo del precio que se obligó a pagar por las dos
unidades inmobiliarias y además se negó a suscribir los dos pagarés para respaldar el saldo a deber (…)”. (…) Véase que, a partir de este último documento, se denota la controversia que suscita este proceso y, particularmente, el recurso de alzada que corresponde desatar a este Tribunal. La sociedad Constructora Lotus S.A.S., desde antes del proceso - contrario a lo que la parte apelante afirma-, advirtió la existencia de un contrato verbal de prestación de servicios celebrado con la parte demandante, que se encuentra correlacionado directamente con los contratos de cesión de derechos de beneficio de área objeto de litigio, pues como se verá a continuación, el contrato verbal a que hace alusión la parte demandada tenía como finalidad el acompañamiento de Daniel Escobar hasta la ejecución total del proyecto, a cambio de diferentes remuneraciones y de que se sostuviera el precio de $150 000 000 por cada unidad inmobiliaria (casas F-09 y F-18) en el proyecto Lotus Casas. (…) La existencia del contrato verbal de prestación de servicios ha sido aceptada por el demandante Daniel Escobar. Lo que este ha discutido es que cada etapa del proyecto (estructuración, gerencia de proyectos y gerencia comercial que debía desarrollar) correspondió a una relación contractual diferente, lo cual no guarda coherencia con el documento que se acaba de citar, el cual da a entender que esas funciones hacían parte de la misma unidad contractual, pues el demandante fue claro en señalar que hacía entrega “a partir de la fecha, de mis funciones y responsabilidades en los procesos de Estructuración, Gestión y Gerencia de los Proyectos que venía desarrollando para su Compañía”. Asimismo, en el recurso de alzada, afirmó que el trabajo de estructuración -llevado a cabo en la fase pre operativa- se finalizó y que la contraprestación por este trabajo, a título de honorarios, fue “el pago en especie reflejado en un descuento especial sobre 2 casas (F09 y F18) del proyecto Lotus Casas”. No obstante, no cumplió la carga que como parte demandante tenía de acreditar su tesis y, por el contrario, en armonía con lo expuesto por la juez a quo, conforme las pruebas practicadas en el presente asunto, la Sala encuentra que las diferentes gestiones de estructuración y gerencia hacían parte del mismo entramado contractual pactado en forma verbal y guardan una conexidad necesaria con los contratos de cesión de beneficio de área objeto de este debate. (…) La Sala advierte que hasta aquí, los demandados son contundentes en afirmar que el cumplimiento de los contratos de cesión de derechos de beneficio de área sobre las unidades inmobiliarias F-09 y F-18 del proyecto Lotus Casas estaba atado al cumplimiento del contrato verbal de prestación de servicios, en el que al demandante le correspondía la ejecución de diferentes funciones, entre esas, la gerencia del proyecto Lotus por un tiempo aproximado de cinco años, mientras se ejecutaba y vendía la totalidad de las casas. No obstante, el demandante incumplió el contrato de prestación de servicios antes de que se tuviera que dar cumplimiento a los contratos de cesión, pues en julio de 2014 se retiró del proyecto. (…) En este punto, la Sala encuentra pertinente hacer alusión a la copia del correo electrónico a que el testigo Pablo Arroyave hace alusión, que data de 23 de enero de 2013 (…). Allí, el demandante presentó una propuesta de negocio “en borrador” para ser discutida, que, en parte, coincide con lo que hasta el momento afirmaron los demandados y el testigo en mención (…) Si bien el documento no da cuenta exacta de la negociación final, lo cierto es que allí hay elementos que coinciden con las declaraciones rendidas por los demandados y el testigo, en cuanto a que la negociación de las casas del proyecto estaba vinculada a la labor de gerencia que le había sido encargada al demandante. Asimismo, llama la atención de la Sala que, aún a sabiendas de que solo se trataba de una “propuesta”, el demandante en dicho correo haya indicado que en la negociación precisamente no se tendría en cuenta la estructuración del proyecto, y que ahora diga que la vinculación como beneficiario de área en el proyecto Lotus y la rebaja especial en el precio de las casas (como honorarios), haya obedecido a la contraprestación del trabajo de estructuración. (…) Para la Sala, el anterior recuento probatorio es suficiente para confirmar la decisión de primera instancia, pues quedó acreditado que los contratos de cesión de derechos de beneficio de área sobre las casas F-09 y F-18, guardan una conexidad necesaria con el contrato verbal de prestación de servicios celebrado entre las partes, en el que al demandante Daniel Escobar Restrepo le correspondía ejecutar labores de estructuración y gerencia del proyecto Lotus Casas. El contrato verbal de prestación de servicios tenía como finalidad el acompañamiento de Daniel Escobar en la condición de gerente del proyecto hasta la ejecución total del mismo, lo que estaba calculado para un periodo aproximado de cinco a años, a cambio de diferentes remuneraciones y de que el precio de $150 000 000 por cada unidad inmobiliaria (casas F-09 y F-18) en el proyecto Lotus Casas se sostuviera, ya que la diferencia con el valor real o público de los bienes se completaría con la gestión de gerencia, como si se tratara de honorarios en especie. No obstante, quedó acreditado que el demandante incumplió el contrato de prestación de servicios, pues en julio de 2014 se retiró del proyecto, razón por la que la parte demandada hizo devolución de la suma de $300 000 000 que aquel había depositado por las dos unidades inmobiliarias. (…)

M.P: MARTHA CECILIA LEMA VILLADA
FECHA: 08/08/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA

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