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TEMA: PROMESA DE COMPRAVENTA- Si no se determina y es insuficiente la descripción por coordenadas, la promesa de compraventa no cumple con los presupuestos del numeral 4 art. 1611 del C. Civil. PRESCRIPCIÓN NULIDAD ABSOLUTA- La nulidad absoluta cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y «en todo caso por prescripción extraordinaria», de donde emerge que todas las causales de nulidad absoluta, aún las derivadas de objeto o causa ilícitos.

HECHOS: En la demanda que milita a folios 56 a 65 el archivo 01 sus proponentes solicitaron que se hicieran las siguientes declaraciones: Como principal, la nulidad de la promesa de compraventa celebrada entre Juan Belisario Gómez Pabón y Gilberto Alzate Betancur (promitentes compradores) y Luz Marina, Gabriela; Miriam, Gloria Elena, Laura, Dolly, William y Heriberto Escobar Correa (promitentes vendedores), disponiendo en consecuencia las restituciones mutuas. El Juzgado Primero Civil del Circuito de Caldas profirió sentencia el 18 de octubre de 2023, en la que dispuso declarar NO PROBADA la excepción de prescripción de la acción, que propuso la parte demandada y declarar ABSOLUTAMENTE NULO el contrato de promesa de compraventa suscrito el 1 de junio de 1993 entre GABRIELA, GILMA, MIRIAM, LAURA, LUZ MARINA, DOLLY, FABIOLA, WILLIAM, GLORIA ELENA y HERIBERTO ANTONIO ESCOBAR CORREA, como promitentes vendedores, y GILBERTO ANTONIO ALZATE BETANCUR y JUAN BELISARIO GÓMEZ TOBÓN, como promitentes compradores. Por tanto, el problema jurídico a resolver es ¿se cumplen los presupuestos para declarar la nulidad del contrato de promesa? ¿se presenta en este caso algún fenómeno exceptivo que derrote las pretensiones de la demanda?

TESIS: (…) En lo que toca con la identificación del inmueble, esta Sala en sentencia 015-2024 del pasado 2 de julio, Rdo. 05266310300320210018101, indicó: “Sobre la identificación del bien inmueble prometido en venta la juez de primera instancia manifestó que como no se determinó y era insuficiente la descripción por coordenadas, la promesa de compraventa no cumplía con los presupuestos del numeral 4 art. 1611 del C. Civil, exigencia sobre la que se pronunció la Sala de Casación Civil en sentencia SC313-2023, así: “2.2.2.- En punto del cuarto presupuesto, es decir, el que ordena que «(…) se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales», este impone a los contratantes la obligatoriedad de fijar los elementos indispensables del contrato que va a celebrarse. Esto es, al tratarse de una compraventa, deben quedar determinados -o, al menos, ser determinables- el precio y la cosa prometida en venta. Y, para efectos de identificar el objeto del contrato, cuando este corresponda a un inmueble, se tiene previsto que la forma de hacerlo es a través de la mención de su ubicación o linderos. O, cuando menos, con la referencia a cualquier dato que permita la cabal identificación del predio prometido en venta. Ello, según lo exigido en el artículo 31 del “Decreto 960 de 1970 y el canon 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de 2015. Siendo que, «tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente» (G. J., T. CLXXX, pág. 226). (…) Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiteró su doctrina de antiguo cuño, explicando que “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alinderaciones especiales. La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970”. En efecto, ese es el contenido de esa disposición del contrato preparatorio, pero solo reitera la falencia advertida por el a quo, en tanto, no aparece ningún elemento que pudiese determinar el lote de mayor extensión, ni folio real o catastral, o cualquier otra referencia que surtiera el mismo cometido. (…) Existe así, razón suficiente para mantener la declaratoria de nulidad de la promesa,(…) Sobre la prescripción nulidad absoluta, “Dispone el artículo 1742 del Código Civil, subrogado por el 2° de la Ley 50 de 1936, que la nulidad absoluta cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y «en todo caso por prescripción extraordinaria», de donde emerge que todas las causales de nulidad absoluta, aún las derivadas de objeto o causa ilícitos, pueden sanearse por la prescripción extraordinaria regulada en el artículo 1° de la Ley 50 de 1936 que redujo a 20 años los términos de las prescripciones treintenarias, e incluyó la de «saneamiento de nulidades absolutas». Tal fenómeno es de carácter extintivo, pues su configuración tiene por consecuencia el saneamiento de ese tipo de nulidad, lo que, de suyo apareja que en lo sucesivo no sea dable discutir la validez del negocio jurídico por la vía jurisdiccional. (…) Son requisitos de esta modalidad extintiva de las obligaciones: la prescriptibilidad del crédito, la inacción del acreedor y el transcurso de cierto tiempo; reunidos esos presupuestos en la modalidad extraordinaria, los legitimados para invocar la nulidad absoluta de un acto o contrato pierden la posibilidad de ejercer la acción jurisdiccional, por ello, tampoco le es dable al juez decretarla de oficio, por cuanto el paso del tiempo, unido a la inactividad del interesado, tienen por efecto purgar el vicio y conferir certeza al acto o negocio jurídico tornándolo invulnerable frente a los ataques contra su validez; solo de esa manera puede entenderse el efecto del saneamiento de la nulidad absoluta por prescripción extraordinaria, al tenor del artículo 1742 del Código Civil”.(…) La nulidad absoluta no es imprescriptible, que fue la tesis del a quo, pero no puede olvidarse que la prescripción extintiva de largo tiempo se suspende, no la de corto tiempo, porque lo prohíbe el artículo 2544. La suspensión, dicho sea de paso, recae sobre las acciones ordinarias o ejecutivas y en los términos del artículo 2541, se consagra en favor de las personas indicadas en el numeral 1º del artículo 2530, que, aunque no tiene numeral, contiene lo que el antiguo numeral primero disponía, la suspensión de la prescripción extintiva de largo tiempo opera sólo en favor de los incapaces y en general de quienes se encuentren bajo tutela o curaduría. Así las cosas, desde el 1 de junio de 1994 y hasta el momento del fallecimiento de Heriberto Antonio Escobar Correa, el 7 de septiembre de 1995, corrieron 13 meses y 6 días de prescripción. Como la sucesora a título universal y demandante, Xiomara Escobar Cardona, era menor, la prescripción extintiva extraordinaria se suspendió, desde el fallecimiento del causante y hasta el 2 de julio de 2010, fecha en la que alcanzó la mayoría de edad.  La demanda se presentó el 16 de octubre de 2014 y luego de algunas vicisitudes su auto admisorio se profirió el 1 de octubre de 2015 y se notificó a las gestoras por estado de 5 de octubre siguiente, y a los demandados así: personalmente a Juan Belisario Gómez Pabón el 22 de octubre de 2015 y por aviso a Gilberto Alzate Betancur el 14 de enero de 2016, es decir dentro del año siguiente, por lo que fácilmente se advierte que no operó la prescripción alegada por lo convocados.

MP. JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO

FECHA:16/08/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA

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