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TEMA: CERTIFICADO EXPEDIDO POR EL REGISTRADOR DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS- en caso de no constar en ese documento inscrito ningún particular titular del derecho de dominio, no se colige la calidad de baldío del fundo, sino que, para formar adecuadamente el contradictorio, se dirige la demanda en contra de personas indeterminadas./ BALDÍOS URBANOS. Suponer la calidad de baldío solamente por la ausencia de registro o por la carencia de titulares de derechos reales inscritos en el mismo, implica desconocer la existencia de fundos privados históricamente poseídos, carentes de formalización legal, postura conculcadora de las prerrogativas de quienes detentan de hecho la propiedad de un determinado bien./

HECHOS: El señor Héctor Jairo Álvarez Jiménez promovió demanda de pertenencia en contra de Personas Indeterminadas sobre el bien inmueble identificado de la siguiente manera: con sus mejoras y anexidades, consistente en un local comercial, con acceso a terraza, situado en el municipio de Copacabana, marcado en su puerta de entrada con el Nro. 50-87 de la Carrera 48 de la actual nomenclatura urbana del municipio de Copacabana. El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Bello profirió sentencia el 23 de agosto de 2023 en la que negó las pretensiones de la demanda, providencia donde el juez básicamente, concluyó que al demandante le queda la posibilidad de solicitar la adjudicación del bien baldío urbano o efectuar un proceso de clarificación de las anotaciones registrales, un verdadero estudio de títulos para desvirtuar la presunción de baldío. El problema jurídico se basa en revisar la interpretación de las sentencias T-488 de 2014 y SU 288/22 y STC1776-2016 de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justica sobre pertenencia y el certificado del registrador, así como la sentencia SU-288/22, verificando si el bien es baldío y es posible ser adquirido por prescripción.

TESIS: (…) El trámite de un proceso declarativo de pertenencia, por virtud de los efectos erga omnes del fallo que lo decida, y por las consecuencias absolutas que encarna el derecho real de dominio, obliga a plantear la demanda respectiva en términos de las reglas del artículo 375 del C. General del Proceso contra quienes “… Siempre que en el certificado figure determinada persona como titular de derecho real de dominio sobre el bien, la demanda deberá dirigirse contra ella…” (núm. 5), y de la misma forma, “… emplazar a todas las personas que se crean con derechos sobre el respectivo bien, por medio de edicto…” (núm. 6 ib.). Al mismo tiempo el citado artículo fija una clara prohibición, consistente en que la acción “(…) no procede respecto de bienes imprescriptibles o de propiedad de las entidades de derecho público” (núm. 4 ejúsdem). (…) el a quo negó la pretensión con fundamento en que, al no existir matrícula inmobiliaria, solamente era posible arribar a dos conclusiones: (i) que no se le dieron al registrador las herramientas para que identificara un posible titular de derecho privado - que se trata de un predio de menor extensión que hace parte de mayor extensión - y (ii) que se mantiene incólume la presunción de es un bien de la unión; ambas tesis suficientes para negar la pretensión. Para darle solidez a la segunda tesis, por lo demás acude al artículo 2º de la Ley 4 de 1973, olvidando que ese cuerpo normativo regulaba el saneamiento de la llamada pequeña propiedad rural y que lo solicitado es la declaratoria de pertenencia de un bien raíz urbano, y por ello se recurrió, por lo demás a la declaratoria de pertenencia prevista en la ley 9ª de 1989. Esta Sala en providencia de julio 15 de 2009 expediente 05001 31 03 001 2008 00425 01 había señalado: “Teniendo en cuenta lo anterior, resulta claro que en cuanto se refiere a los inmuebles que han sido trasladados al nuevo sistema, la certificación satisface las exigencias del art. 407-5°, porque si el inmueble no aparece registrado, obvio es que ninguna persona aparece inscrita como propietaria; pero como nada se certifica en torno al viejo sistema, es allí donde se queda corta frente a la exigencia legal. “De modo que para el caso en estudio, la imposibilidad en que está el funcionario administrativo para extender la certificación al viejo sistema, no puede entorpecer el derecho de acción y correlativamente el de acceso a la administración de justicia del demandante, pues mal haría en trasladársele esa carga impositiva que es del Estado en su gestión pública, con la que ahora ruega por medio de la jurisdicción ordinaria enfrente de la tutela jurídica de la pretensión usucapiente, que no podría verse entorpecida ante la falta de esa certificación para el caso sub examen, pues el solicitante suministró al registrador, información concreta sobre la ubicación del inmueble. (…) Igualmente, retornando a la providencia de la Sala de Casación Civil del Presente año, está también expresó que: “La conjetura precedente carece de asidero legal, por cuanto, como pasa a explicarse, no es admisible deprecar la calidad de baldío esgrimiendo solamente lo consignado en el certificado expedido por el Registrador de Instrumentos Públicos, en el cual se plasmó “que el predio no cuenta con antecedentes registrales ni titulares de derechos reales”. “4.1. A la luz de lo preceptuado en los artículos 1° y 2° de la Ley 200 de 1936 , se “(…) presume que no son baldíos, sino de propiedad privada (…)” los inmuebles rurales poseídos por particulares, cuando aquéllos son explotados económicamente “(…) por medios positivos propios del dueño, como las plantaciones o sementeras, la ocupación con ganados y otros de igual significación (…)”; asimismo, surge otra presunción en cuanto se suponen baldíos aquellos terrenos agrarios que no son objeto de aprovechamiento “en [es]a forma”, precisamente cuando se dio vuelta a la presunción consagrada en el artículo 675 del Código Civil: “(…) Son bienes de la Unión las tierras que estando situadas dentro de los límites territoriales, carecen de otro dueño (…)”. “Sin duda, las presunciones mencionadas guardan relevancia para el entendimiento de lo que la ley considera como terreno baldío, pues si el particular lo explota económicamente por medio de hechos positivos, propios de dueño, como las plantaciones y sementeras y otros de igual significación, se ha de entender que es propiedad privada; y si el Estado discute esa calidad tiene que demostrar lo contrario, esto es, acudir a la otra presunción: no se ha explotado económicamente el predio y, por tanto, conserva la condición de bien inculto baldío.(…) “Para sostener la imprescriptibilidad de un terreno baldío se tiene que partir del supuesto, que tiene esa calidad, puesto que si no es así se ha de presumir, si es explotado económicamente por un particular se trata de un predio privado susceptible, por tanto, de prescribirse en los términos que la ley establece.(…) “Por tanto, en caso de no constar en ese documento inscrito ningún particular titular del derecho de dominio, no se colige la calidad de baldío del fundo, sino que, para formar adecuadamente el contradictorio, se dirige la demanda en contra de personas indeterminadas.(…) “Sobre el particular, la Corte Constitucional expresó: (…)“(…) Puede suceder que en relación con el bien exista total certeza por parte del Registrador sobre la ausencia de registro de dichos derechos reales en cabeza de alguna persona y en ese orden de ideas no tenga ninguna dificultad para expedir el certificado negativo respectivo donde conste que "no aparece ninguna" persona como titular "de derechos reales sujetos a registro". Caso en el cual podrá admitirse la demanda en contra de personas indeterminadas y darse curso a la actuación en los términos señalados en el Código de Procedimiento Civil (…)Ahora bien, suponer la calidad de baldío solamente por la ausencia de registro o por la carencia de titulares de derechos reales inscritos en el mismo, implica desconocer la existencia de fundos privados históricamente poseídos, carentes de formalización legal, postura conculcadora de las prerrogativas de quienes detentan de hecho la propiedad de un determinado bien. (…) Si un predio es baldío, no tiene el cargo de impuesto predial, ni se califican catastralmente construcciones, como aparece en los certificados aportados al proceso de declaración de pertenencia”(…) Luego, como está claro que los baldíos urbanos ya no pertenecen a la Nación, y que por la ubicación del inmueble objeto del proceso en virtud del artículo 123 de la Ley 388 de 1997, correspondía al Alcalde, o quien actúe como su delegado, proferir acto administrativo conativo de la declaración de dominio pleno a nombre del Municipio de Copacabana, con la determinación del área y lindero, acto jurídico que no existe, y que por el contrario la Secretaria de Servicio Administrativos de ese ente territorial, comunica a la jefe Asesora Jurídica que efectúa la validación de la información suministrada el bien no es propiedad del Municipio, es por lo que queda desvirtuada la presunción de baldío municipal., siendo especulativa la afirmación del a quo en el sentido de que “no es menos cierto” que esos entes territoriales no tienen actualizados su registro de bienes baldíos(…)Desechados los argumentos esenciales del fallo recurrido, se retoma entonces el estudio de la prescripción adquisitiva.

M.P: JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO

FECHA: 28/08/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA

SALVAMENTO DE VOTO: NATTAN NISIMBLAT MURILLO

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