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TEMA: RESTITUCIÓN DE INMUEBLE- Para la restitución de tenencia, deben acreditarse mínimo dos condiciones, un título mediante el cual se entregó el inmueble en tenencia, y segundo, que el demandado ostente la calidad de tenedor.  /

HECHOS: Solicita que se declare que entre las partes se celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la carrera 48 No. 37-68 de Medellín, distinguido con matrícula inmobiliaria No. 001-232515 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur; que el contrato terminó el 28 de febrero de 2019, por desahucio efectuado el 7 de febrero de 2018, mediante el cual notificó la terminación del contrato con más de un año de anticipación, conforme se acordó en el contrato y lo previsto en los arts. 2009 y ss., del C. Civil.(...) En primera instancia se resolvió DESESTIMAR las pretensiones de la demanda.(...) Por tanto, el problema jurídico consiste en determinar: ¿Cuál es la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que vincula a las partes? ¿Se realizó en debida forma el desahucio a la demandada? ¿Las pretensiones de la demanda están llamadas a prosperar?

TESIS: - (…) Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento: Como anexo de la demanda se trajo el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el día dos (2) de enero de 1991, donde se plasmó en la cláusula segunda: “El presente contrato tendrá una duración inicial de Dos (2) años, contados a partir de la fecha de su celebración, pero podrá prorrogarse indefinidamente entre las partes, de año en año, por voluntad expresa de las mismas, o si ninguna de ellas manifestare a la otra, en forma escrita, y por lo menos con Tres (3) meses de anticipación al vencimiento del contrato inicial, o de una de sus prorrogas, de su intención de no persistir más en el mismo”.(...) el art. 1° del Decreto 3817 de 1982, para el arrendamiento de bienes inmuebles urbanos, sujetó el valor del canon de arrendamiento al avalúo catastral; pero, luego en el art. 2°, determinó que “Lo dispuesto en el artículo anterior no se aplicará a los siguientes contratos:(...)“a) Los reglados por el Decreto 410 de 1971 (Código de Comercio).(...) c) Los contratos que versen sobre inmuebles cuyo avalúo catastral sea superior a $4.300.000, si destinada a vivienda, o $3.000.000, si se destinan a oficina o consultorio, locales de trabajo de profesionales y similares, y parqueaderos, en los cuales el precio de arrendamiento podrá pactarse libremente por los contratantes”. Por su parte, el Decreto 2221 de 1983, igualmente determinó que el canon de arrendamiento quedaba sujeto al avalúo catastral y, en el art. 2°, precisó que tal disposición no se aplicaría a los contratos regidos por el Código de Comercio y en el literal e) precisó que tampoco tiene aplicación “En los contratos que versen sobre inmuebles cuyo avalúo catastral sea superior a $5’000.000.oo”.(...) Sobre la renovación del contrato de arrendamiento de locales comerciales, el art. 518 de la codificación mercantil, establece: “El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:“1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; “2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y “3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.”(...) Sobre el alcance de estas normas “La Corte en doctrina probable ha consolidado el sentido y alcance de esas disposiciones, al estimar: ““Como instrumento para la protección de los establecimientos de comercio, el artículo 518 del Código de Comercio, consagra a favor del empresario el derecho de renovación del contrato de arrendamiento del local donde aquéllos funcionan, al vencimiento del mismo. Se trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, pero también, los valores intrínsecos, humanos y sociales, que igualmente lo constituyen.(...) Bajo estas circunstancias sin dificultad alguna, se concluye que el contrato celebrado por las partes es de naturaleza mercantil, dado que los contratantes acordaron que el local sería utilizado por la arrendataria para explotarlo con un establecimiento de comercio suyo, en desarrollo de su objeto social; precisan que la convención, como la denominaron los contratantes, versa sobre un “Contrato de arrendamiento sobre un local comercial”; además, en la cláusula séptima indica que tendría una destinación comercial y, en la cláusula décimo tercera, precisa que en todo lo no previsto por las partes en el contrato, se aplicará lo dispuesto en el Código de Comercio, para el arrendamiento de bienes inmuebles como locales comerciales; con todo, lo cierto es que, para los arrendatarios no surgió el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento y para la protección del empresario en los términos que se ha venido precisando, por no haber cumplido con los requisitos que para el efecto contempla el Código de Comercio como quedó precisado y, bajo estas circunstancias le son aplicables las normas previstas en el C. Civil para el contrato de arrendamiento, por expreso mandato de los arts. 1°, 2° y 822 de la Legislación Mercantil.(...) Consecuente con lo anterior, se acogerán las pretensiones (…) en cuanto piden la terminación del contrato de arrendamiento, con la consiguiente restitución. (…) En estos casos, la existencia del contrato de arrendamiento constituye un elemento de la pretensión que se debe verificar con miras a su prosperidad, pero no se tiene que declarar; pues precisamente, para iniciar el proceso se exige que se aporte como anexo de la demanda prueba del contrato de arrendamiento. Con todo, a pesar de que el trámite previsto es para la pretensión de restitución, es pertinente aclarar, que como se pueden presentar casos donde el demandante no disponga del documento donde se incorpora el contrato de arrendamiento concertado por los extremos de la relación sustancial y que la constitución de la prueba sobre la existencia del vínculo no le es posible o se torna difícil; en este caso, como pretensión se puede solicitar que se declare la existencia del contrato de arrendamiento y, a renglón seguido, esgrimir una causal para suplicar su terminación y la consiguiente restitución de la cosa arrendada; situación que no es la suscitada en este caso; pues el arrendador dispone de tal prueba y la parte demandada no desconoce la existencia del vínculo que los ata. Este caso que se plantea, en vigencia del Código de Procedimiento Civil, fue objeto de controversias en la jurisprudencia y doctrina; incluso, cuando se pedía la declaratoria de existencia del contrato de arrendamiento, se llegó a sostener qué el trámite que se le debía imprimir a la demanda era la de un proceso ordinario y no la del proceso abreviado, que el legislador tenía previsto para la restitución, pues así lo indicó el tratadista Hernando Morales Molina. Bajo estas circunstancias, por ser redundante y por sustracción de materia, no se emitirá pronunciamiento sobre la existencia del contrato de arrendamiento.

MP.LUIS ENRIQUE GIL MARÍN
FECHA:29/07/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA

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