05001310300220210050301

TEMA: RENOVACION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO LOCAL COMERCIAL– Renovación no es sinónimo de igualdad de condiciones económicas o de estabilización de condiciones para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes.

HECHOS: La Sala entra a determinar si se puede adelantar proceso de regulación de canon de Arrendamiento. En caso de ser positivo si se desconoció la decisión de primera instancia, los preceptos establecidos en nuestra legislación comercial respecto la renovación del contrato de arrendamiento.

TESIS: La primera de las previsiones legales otorga al arrendatario de un bien destinado a actividades de comercio -que lo haya utilizado por lo menos dos años en forma continua con un mismo establecimiento de comercio, el derecho de renovación para continuar ocupando el predio y acordar, total o parcialmente, nuevos parámetros contractuales, lo que comporta la posibilidad de variar los términos del contrato inicial, entre ellos, el plazo y el valor del canon. (…) El derecho de renovación, (…) no implica una eliminación del derecho de propiedad privada, ni una congelación de cánones, sino una vocación o prerrogativa para el inquilino a continuar utilizando el mismo inmueble, ya acreditado, aunque no necesariamente en las mismas condiciones primitivas. Renovación no es sinónimo de igualdad de condiciones económicas o de estabilización de condiciones para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes. (…) el derecho a la renovación no es absoluto, si las partes no se ponen de acuerdo, tienen la oportunidad de discutirlas en proceso judicial, conforme lo instruye el artículo 519. Demostrado el derecho de renovación y de acuerdo con la prueba, se advierte que el término inicial de duración y el valor del canon mensual del contrato de arrendamiento han variado por la parte demandante y aceptados por la parte demandada en el transcurso del tiempo; de lo cual da cuenta (…) las manifestaciones realizadas por la representante legal de la sociedad demandante en el interrogatorio al indicar que ha expedido y remitido de manera ininterrumpida para el pago de la parte demandada, las facturas correspondientes al cobro de cánones de arrendamiento con los incrementos; el representante legal de las sociedades demandadas manifestó estar de acuerdo con lo facturado y procedió con el pago de los cánones en la forma en la que se acordó con la parte demandante y conforme con las facturas que le fueren remitidas; lo anterior hasta el año 2022 donde empezaron a rechazarse las facturas.(…) la denominada excepción “Renovación tácita del contrato” que fue declarada próspera parcialmente por la Juez de primera instancia no encuentra ahínco, no es técnico el concepto de renovación tácita; la renovación implica actualización, modificación o alteración de las condiciones iniciales del contrato, como aconteció en el asunto que se examina; renovación que se surte mediante acuerdo y dadas las variaciones contractuales (…) si el interés de la arrendadora era variar las condiciones del contrato para efectos de su renovación que tendría lugar a partir del 1 de octubre de 2016, debió materializar lo pertinente comunicando en forma directa o a través de la Administración de justicia. Se demostró que fue en año 2021, que se efectuaron sin acuerdo, los diálogos entre las partes a efectos de incrementar el canon de arrendamiento para la nueva vigencia que comenzaría en octubre de ese año. En ese sentido, no es procedente el reconocimiento de la regulación retroactiva del canon de arrendamiento desde el 2016.(…) si al término del contrato en que el arrendatario ha cumplido cabalmente sus obligaciones, quien arrendó no lo ha desahuciado con los seis meses de anticipación de que trata el artículo 520 y aquél pretende la continuidad de su establecimiento en el local, la renovación se produce de manera automática y, por ello, el locatario permanece en el uso del inmueble, pero a favor del alquilador y del propio arrendatario, nace la posibilidad de discusión en torno de las estipulaciones que habrán de regir en el futuro la relación sustancial a que los dos se han vinculado y de obtener, en su caso, que en proceso verbal el Juez defina los aspectos materia de controversia. (…) Las interpretaciones efectuadas por la parte demandada respecto de las apreciaciones realizadas por el perito en su dictamen y durante su declaración, no encuentran soporte fáctico ni jurídico ni técnico ni científico, dando lugar a que el dictamen pericial practicado, se imponga para la regulación del canon mensual del arrendamiento de $19.071.3607 para la anualidad comprendida entre el 1 de octubre de 2021 y el 30 de septiembre de 2022.

M.P. RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ
FECHA: 14/09/2023
PROVIDENCIA: SENTENCIA

Descargar