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TEMA: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - estando ya terminado por mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento, no hay lugar a pedir su terminación por vía judicial.

HECHOS: se ejercitó la acción de terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la arrendadora y, como consecuencia de ese incumplimiento, se pidió el pago de la indemnización por daños y perjuicios, así como el pago de la cláusula penal, pretensiones que fueron parcialmente concedidas por la juez a quo, pues declaró la terminación del contrato de arrendamiento y condenó a la arrendadora a pagar una suma por daño emergente y por el valor de la cláusula penal, negando el resto de pretensiones económicas. La decisión fue apelada por ambas partes, la demandante solicitó el reconocimiento del lucro cesante, al considerar que sí fue probado; por su parte, la arrendataria señaló que no se probó su incumplimiento y se opuso a las condenas impuestas.

TESIS: (…) el contrato de arrendamiento de inmuebles, es aquel en que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder, total o parcialmente, el goce de un inmueble y la otra a pagar por este goce, una remuneración llamada canon (…). El contrato de arrendamiento no está sujeto a una formalidad, pudiendo ser verbal, ora escrito, del cual surgen obligaciones para los contratantes. Como obligaciones del arrendador, estipula el artículo 1982 del C.C., la entrega al arrendatario del bien; a mantener el bien en estado de servir; como también a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo del goce del mismo, contemplando la indemnización de perjuicios en este último evento, por disposición expresa del artículo 1987 del C.C. (…) respecto del arrendamiento mercantil de inmuebles se encuentra sometido al imperio de la ley 820 de 2003, pero solamente en lo que no se contraponga con el Código del Comercio. Cumple aquí destacar, como obligaciones del arrendatario a la terminación del contrato, según los artículos 2005 y ss del Código Civil, la de restituir la cosa en el estado en que le fue entregada, por lo que si se trata de un bien raíz, éste deberá desocuparlo y ponerla a disposición del arrendador, entregándole las llaves cuando sea el caso, pudiendo ser constituido en mora de restituir la cosa arrendada, previo requerimiento del arrendador, por lo que si aún a pesar de ser constituido en mora no la restituyere, podría ser condenado al pleno resarcimiento de perjuicios, dentro de los cuales puede caber el valor del equivalente a las sumas que por cánones de arrendamiento el arrendador haya dejado de percibir por la mora de entregar del arrendatario. (…) en cuanto la terminación del contrato, el artículo 2008 del C.C. establece como causales de terminación del arrendamiento de cosas, la destrucción total del bien, la extinción del derecho del arrendador, y la sentencia de juez en los casos previstos en la ley, artículo en el que, siendo meramente enunciativo y que no taxativo, debe entenderse incluida la causal genérica de terminación de la relación contractual por mutuo acuerdo regulada por la ley 820 de 2003, además de la terminación unilateral por parte del arrendador o del arrendatario. (…) tanto la resolución como la terminación del contrato por vía judicial exige el cumplimiento de tres requisitos o presupuestos como son: i) La validez del contrato o del negocio jurídico; ii) Que el demandante haya cumplido o se haya allanado a cumplir con las obligaciones del contrato y, iii) Que el demandado haya incumplido el contrato. En cuanto al primer requisito no se tiene ningún problema en cuanto a la prueba y validez del contrato de arrendamiento celebrado por escrito entre las partes, sin embargo, (…) para el momento en que se presentó la demanda las partes habían dado por terminado de mutuo acuerdo el contrato, por lo que por sustracción de materia no existía la posibilidad de adelantar un juicio para que el juez diera por terminado un contrato que ya había sido terminado de modo civilizado por la aludida causal. (…) basta con revisar los interrogatorios de parte donde tanto el demandante como la demandada confesaron que el inmueble había sido entregado por el arrendatario y recibido por la arrendadora en agosto del año 2020, es decir, que ya ellos en forma verbal y de mutuo acuerdo habían decidido terminar el contrato (…) por esa potísima razón es que la carencia actual de objeto debe declararse como excepción perentoria oficiosa y por ahí mismo revocar la demanda para negar las pretensiones.

M.P. JULIÁN VALENCIA CASTAÑO

FECHA: 15/01/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA

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