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TEMA:CONTRATO DE ARRENDAMIENTO -   Con el fin de que por obra del arrendador no se burle ese derecho del comerciante arrendatario, el artículo 518 del Código del ramo establece en favor de este último el derecho a la renovación del respectivo contrato de arrendamiento, al cabo de los dos años consecutivos de haberlo venido ocupando con un mismo establecimiento de comercio. En esta forma, la ley trata de impedir que el arrendador pueda exigir a su arrendatario comerciante la devolución del local para que lo ocupe un tercero o para que el mismo arrendador lo destine a una actividad comercial similar a la que realizaba el inquilino. /

HECHOS: El señor GJS interpuso demanda contra MESM y KRS invocando que, le asiste el derecho de renovación automática de inmueble arrendado con destinación comercial, al haber ocupado el mismo por un término mayor a los dos años; que, como consecuencia, se declare responsables solidariamente de los daños ocasionados a las arrendatarias. El Juzgado 001 Civil del Circuito de Medellín decidió no conceder las pretensiones y condenar en costas. (…) Corresponde a la sala realizar una valoración de las pruebas obrantes en el proceso que permita determinar, la procedencia de la indemnización prevista en el artículo 522 del Código de Comercio.

TESIS: la Corte Suprema de Justicia -Sala Civil- en sentencia de 14 de abril de 2008, exp. C-2300131030022001-00082-01, expuso: “Es incontestable que quien entrega en arrendamiento un inmueble o local de su propiedad, para que el arrendatario instale allí un establecimiento de comercio, lo está afectando en provecho de ese tercero, porque la actividad económica ejecutada conlleva, en principio, la creación de algunos intangibles. Por esto, cuando el arrendador pretenda recuperar la tenencia del bien, no lo puede hacer cuando a bien lo tenga, sino en armonía con los derechos del locatario, entre ellos, el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento al vencimiento del mismo, cuando éste ha tenido una duración no inferior a dos años.(…) Prerrogativa que, precisamente, se ha instituido para proteger los derechos inmateriales del comerciante, amén del interés público que entra en juego, porque se estima que en el susodicho término ha establecido su empresa, se ha dado a conocer al público y ha acreditado debidamente su unidad económica, creando en torno a ella una clientela, de ahí que como lo tiene explicado la Corte, se “trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, pero también los valores intrínsecos, humanos y sociales, que igualmente lo constituyen” Sentencia 184 de 24 de septiembre de 2001, expediente 5876.  (…) Desde luego, al decir de la Comisión Revisora del Código de Comercio, lo anterior no significa que se “pretenda limitar o desconocer el derecho de propiedad del arrendador sino proteger simplemente un elemento creador de beneficios económicos que no es obra del propietario sino del inquilino, para que cada uno ejerza su derecho en la medida de lo que es suyo” Proyecto de Código de Comercio 1958. Ministerio de Justicia. Tomo II, pág. 37.  (…) A su vez, en sentencia de 27 de abril de 2010, exp. 11001-3103-003-2006-00728-01, dicha Corporación expuso: pues surge indispensable proteger la autoría del elemento inmaterial consistente en la acreditación del establecimiento y en la conquista de una específica clientela, fruto valioso que no deviene, como emerge obvio, de la conducta del propietario del inmueble, sino de la labor, la paciente espera, el impulso y la fructífera gestión del empresario; esta razón, por tanto, impone su resguardo frente a cualquier abuso en el que pudiera incurrir el arrendador, tendiente a evitar que se enriquezca sin causa alguna con aprovechamiento, evidentemente injusto, del derecho que ha sido creado por el esfuerzo del comerciante. (…) En reciente sentencia SC2500 de 23 de junio de 2021, la Corte reiteró: “el espacio y el bien mercantil se interrelacionan como un todo para realizar los fines de la empresa (artículo 515 del Código de Comercio). La permanencia en el tiempo y, por supuesto, el esfuerzo constante del comerciante, allanan el camino para que sobre esa estructura se consoliden derechos inmateriales como el contrato de arrendamiento; pero, además, que se creen y proyecten otros intangibles que dan un cariz de crecimiento continuo, robusto y estable a la unidad económica. Son estos, v. gr., la clientela, el “good will”, el posicionamiento en el gremio, entre otros. Sobre el particular, esta Corte ha destacado: “(…) es palmario que quien, con su esfuerzo cotidiano, prestigia un establecimiento mercantil, creando en torno al mismo una clientela que, preponderantemente, se orienta por el local comercial utilizado por el empresario, genera un intangible que produce notables beneficios económicos a quien de él pretenda aprovecharse; por supuesto que dentro de los factores generadores de utilidades en el tráfico mercantil se encuentra la posibilidad de convocar una gran cantidad de clientes, tanto más si estos son habituales. Como la labor de afamar el local comercial tiene como venero la actividad realizada por el comerciante, y la misma es fuente de riqueza, se considera que el contrato de arrendamiento del inmueble constituye un elemento inmaterial del establecimiento mercantil” (…) Sobre el artículo 522 del Código de Comercio, los doctrinantes Luz Amanda Sáenz Fonseca, Hildebrando Leal Pérez y Manuel Enrique Cabrera, explican lo siguiente: “De conformidad con el 522, el arrendador goza de un plazo de tres meses para ocupar el local, o para dar principio a la demolición, o a la reparación o a la reconstrucción en su caso, pero la ocupación que se haga del inmueble no puede serlo para un negocio en que se desarrollen actividades similares a la que el arrendatario desenvolvía en el local, ni puede tampoco arrendar éste. En este sentido existen dos tipos de obligación para el arrendador: una, de hacer (reparar, demoler, reconstruir, ocupar), otra de no hacer (no arrendar, no utilizar para establecimiento donde se desarrollen actividades similares a las del arrendamiento), existe también la obligación de preferir al arrendatario en el arrendamiento de nuevos locales.

MP. MARTHA CECLIA LEMA VILLADA

FECHA: 15/03/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA

ACLARACIÓN DE VOTO: RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ

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