TEMA: REGULACIÓN DE LAS DIFERENCIAS SURGIDAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO- Por las características del establecimiento notarial, ante la ausencia de norma expresa que lo regule, atendiendo a lo señalado en el artículo 8° de la Ley 153 de 1887, le son aplicables las normas que regulan la renovación del contrato de arrendamiento contenidas en el Código de Comercio, incluida la regulación judicial de las diferencias.

HECHOS: Se presentó demanda en la que se pretendía declarar renovado el contrato de arrendamiento relacionado en los hechos de la demanda, sobre los inmuebles situados intercomunicados en la calle 8 #43B-06 y el de la carrera 43B #8-19 de esta ciudad de Medellín, donde funciona en la actualidad la Notaria 25 de Medellín. Y que, como consecuencia de lo anterior, se disponga que la renovación será con un canon de arrendamiento mensual de veinte millones de pesos ($20.000.000), más el IVA del 19 %. El Juez de primer grado sostuvo que en el presente asunto “las pretensiones están llamadas a desestimarse”, pues, a pesar de que en el contrato de arrendamiento se consignó que era un local que se entregaba para uso comercial, es claro que lo que funciona allí es una notaría, que desempeña funciones públicas. Argumentó también que “el notario no tiene carácter de empresario, su actividad tampoco es empresarial” y, por tanto, señaló que resultan inaplicables las normas del Código de Comercio como fundamento para resolver el conflicto. Corresponde entonces a esta Sala, determinar, en primer lugar, con base en las razones expuestas por el no apelante, si los argumentos desarrollados en esta instancia en realidad guardan coherencia con los reparos concretos formulados por el recurrente. Una vez dilucidado ese asunto, se debe despejar si, tal y como lo sostiene la sociedad demandante: i) el juez de primera instancia no resolvió sobre el objeto del proceso, es decir, sobre la renovación del contrato, el reajuste del canon de arrendamiento y el pago de los cánones, ii) si están dados los presupuestos jurídicos y fácticos necesarios para regular el canon de arrendamiento.

TESIS: (…) No cabe duda que el notario no es un empresario en los términos del artículo 10 del Código de Comercio, pues la función que desarrolla no tiene la naturaleza propiamente mercantil según los cánones 20 y 21 del mismo Estatuto. Es que, como lo ha expresado la Corte Constitucional, la función notarial es “una expresión de la descentralización por colaboración, ha dicho la Corte que esta se presenta en los casos en que el Estado decide acudir al apoyo de los particulares para el desempeño de algunas de sus funciones” lo que implica “una de las formas del ejercicio privado de las funciones públicas”; ahora bien, dicha función pública, no necesariamente implica que adquieran “la condición de servidores públicos”. En esa línea, de entrada se descarta el criterio de exclusión del numeral 3° del artículo 23, según el cual no son mercantiles “las adquisiciones hechas por funcionarios o empleados para fines del servicio público”; pues, además de lo reseñado por la jurisprudencia constitucional, el verbo usado por la disposición para excluir como mercantil el acto es el de “adquisiciones”, lo cual repele de forma inmediata al arrendamiento, que no se enmarca dentro de esa acepción. Tan particular es su función y tan alejados están de ser servidores públicos, que las notarías están gravadas con el impuesto de industria y comercio en razón al servicio que prestan. (…) Es que preguntarse si la legislación mercantil aplica íntegramente al notario en el ejercicio de su función, desvía de la verdadera cuestión. El Código de Comercio no regula un contrato de arrendamiento que pueda denominarse propiamente mercantil, ya que no se ocupa de una reglamentación específica en el Libro Cuarto, “De los contratos y las obligaciones mercantiles”. El contrato de arrendamiento se regula por las normas generales del Código Civil, complementado con otras normativas especiales, y el estatuto comercial trae unas disposiciones para asuntos muy puntuales. Lo que realmente debe determinarse es si las disposiciones contenidas en los artículos 518 a 522 del Código de Comercio, relativas a la renovación del contrato y la regulación judicial de las diferencias frente a sus elementos, se ajustan al contrato que da origen a esta disputa. La aplicación de esa concreta normativa debe definirse por su finalidad. (…)Textualmente, el artículo 518 del Código de Comercio pone en cabeza del empresario que haya ocupado mínimo dos años un inmueble con un establecimiento de comercio el derecho a renovar el contrato de arrendamiento, cuando venza el plazo del mismo. Esa prerrogativa se da, incluso, en contra de la voluntad del arrendador. Ahora bien, el correlato de ese derecho es la posibilidad de discutir las diferencias que surjan entre las partes respecto de la renovación, a través de la jurisdicción, con la intervención de peritos (art. 519 del C.Co.) (…) La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia es uniforme en ese punto. Recientemente expresó: “la permanencia en el tiempo, y por supuesto, el esfuerzo constate del comerciante, allanan el camino para que sobre esa estructura se consoliden derechos inmateriales como el contrato de arrendamiento; pero, además, que se creen y proyecten otros intangibles que dan un cariz de crecimiento continuo, robusto y estable a la unidad económica. Son estos, v. gr. la clientela, el “good will”, el posicionamiento sobre el gremio, entre otros”(…) Si bien no es posible afirmar que el lugar donde funciona una notaría es un establecimiento de comercio, pues no se acopla a la definición de “un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa” (art. 515 C.Co.), sí es posible auscultar si el inmueble en que aquella se asienta goza de las características de las cuales dimana la posibilidad de renovación del contrato de arrendamiento. Desde el punto de vista constitucional, ya quedó explicada la función notarial; sin embargo, es necesario examinar la forma en que se desarrolla esa actividad. El artículo 4° del Decreto 960 de 1970 dispone que los notarios ejercen funciones en virtud de la solicitud de quienes requieran el servicio y “los interesados, tienen derecho a elegir libremente el Notario ante quien deseen acudir”.(…)  queda claro que, la regla general sobre la escogencia del uso del servicio notarial obedece al libre concurrencia, lo que permite a los ‘clientes’ en este caso usuarios del servicio, escoger entre diferentes alternativas, cuando las hay.(…)  En tiempos como los que corren, negar que existe competencia en sectores distintos a los eminentemente calificados por la ley como comerciales, es desconocer una realidad palpable. Servicios que son desarrollados por profesiones liberales, calificados como civiles, compiten en sus propios mercados, generando clientela (o usuarios, lo que para estos efectos es indistinto), acreditándose en un nicho específico, creando valores agregados, que en muchos de los casos requieren de la utilización de locaciones físicas a título de arrendamiento que deben ser susceptibles de renovación en los términos del Código de Comercio. El fundamento es que, la finalidad en relación con el ámbito de protección, es esencialmente la misma.(…)  Esas consideraciones permiten concluir que el contrato de arrendamiento del inmueble en el que funciona una notaría no tiene una regulación específica, al punto que el mismo demandado alegó que se le debían aplicar las normas de la contratación estatal, pero atendiendo a las particularidades antes descritas, aplicando lo dispuesto en el artículo 8 de le Ley 153 de 1887, es pasible de renovación en los términos del artículo 518 del Código de Comercio, por lo cual las diferencias que de allí surjan se pueden regular judicialmente en razón de lo dispuesto en el artículo 519. Así, resulta claro que esta es la normativa aplicable, por lo que se abre paso al reparo, y queda desestimada la defensa respecto del marco normativo en que se subsume el caso.

M.P: BENJAMÍN DE J YEPES PUERTA

FECHA: 30/05/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA

SALVAMENTO DE VOTO: PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA

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