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TEMA: INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO- Se establece porque se incumplieron las obligaciones contractuales al no asegurar la adquisición de todos los lotes necesarios y al permitir el desembolso de recursos sin las garantías adecuadas, lo que llevó al fracaso del proyecto.

HECHOS: Ferroflejes S.A.S demandó a Fajardo Williamson S.A.S, Andrés Fajardo Valderrama, Promotora Soler Gardens, y Fiduciaria Corficolombiana S.A., alegando incumplimiento del contrato de encargo fiduciario y otros acuerdos relacionados con el proyecto inmobiliario Soler Gardens; por lo cual pretende la resolución del contrato de encargo fiduciario y del contrato de promesa de transferencia de dominio, y el pago de perjuicios por un total de $155,760,000. El Juzgado Octavo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín declaró que los demandados incumplieron los contratos y ordenó la resolución de los mismos. Condenó a la Fiduciaria Corficolombiana S.A. y a la Promotora Soler Gardens a pagar sumas específicas a Ferroflejes S.A.S., además de intereses moratorios. El problema jurídico que debe abordar la Sala en esta ocasión es ¿Prescribió en este caso la acción ordinaria? De ser negativa la respuesta al anterior interrogante, debe la Sala determinar si ¿En realidad están reunidos los presupuestos axiológicos de la pretensión resolutoria, como lo concluyó el a-quo? o, por el contrario ¿debe negarse la pretensión por no estar reunidos esos presupuestos?

TESIS: (…) Cuando en un acuerdo de voluntades generador de efectos jurídicos alguna de las partes deshonra su compromiso, esa situación de suyo produce consecuencias negativas en la relación negocial habilitando al contratante cumplido a ejercer los remedios que la ley contempla en aquellos casos.(…) Remedios que dependen de la multiplicidad de intereses que produce la desatención contractual(…)Desde luego que su interés principal es el cumplimiento de la obligación céntrica, no de otra manera se explica la celebración de ese acto jurídico y los efectos que frente a ellos irradia, pero hay otros casos, en realidad no pocos, en los que ese incumplimiento hace perder todo interés de seguir atado a ese vínculo contractual.(…) He allí entonces de forma prístina la fuente de la condición resolutoria tácita, la cual a términos del artículo 1546 del Código Civil, es la que tiene el contratante que cumplió o se allanó a satisfacer las obligaciones para demandar el rompimiento del vínculo cuando el otro, dentro del plazo previsto, no acató las que tenía a su cargo; mecanismo legal este que trae como inexorable consecuencia, de acaecer esa ruptura contractual, la consistente en que las cosas necesariamente deben volver a su estado precontractual.(…) Ahora, modernos entendimientos jurisprudenciales han servido para precisar que no todo incumplimiento da lugar a la resolución del contrato, pues es sabido que ese remedio del acreedor se abre paso por desatención absoluta del programa obligacional, su cumplimiento defectuoso o tardío.(…) no se desconoce que el cumplimiento tardío tiene efectos resolutivos, por lo menos en principio, “particularmente cuando el plazo pactado –y desatendido- se pueda considerar esencial, esto es, en aquellos casos en los que la ejecución de la prestación con posterioridad a una cierta oportunidad sea ya inútil al acreedor en cuanto que su interés en el derecho de crédito ha sido definitivamente lesionado, o cuando el incumplimiento genera una frustración del fin práctico perseguido por las partes en el negocio, o, por último, cuando se pueda observar un razonable interés en la resolución del contrato(…)Posteriormente, en la relevante sentencia del 20 de abril de 2018 que sirvió para rectificar la doctrina jurisprudencial, la Corte precisó que en los eventos de cumplimiento tardío de la obligación, en especial cuando la obligación inicialmente insoluta es la consistente en firmar la escritura pública en el marco de los negocios inmobiliarios, el simple acatamiento tardío de esa obligación de hacer no lleva indefectiblemente a la resolución.(…) el caso que a simple vista parece complejo por los extensos pronunciamientos de la fiduciaria, termina resolviéndose con una mirada detenida a los contratos y a su respectivo programa obligacional que permite colegir una situación inequívoca: la fiduciaria incumplió tanto el contrato de fiducia mercantil irrevocable como el encargo fiduciario, y lo hizo de una manera flagrante.(…) Nótese que para abril de 2008 ni siquiera se había firmado la escritura con la señora Arias de Chica antes mencionada, punto en el que ninguna lógica tiene sostener que los puntos de equilibrio se estructuraban por etapas constructivas, pues valdría preguntarse, si así se estructuró el cálculo de equilibrio financiero, por qué no entregaron a la demandante su oficina si supuestamente se ubicaba en una etapa del proyecto con perfecto equilibrio.  Por otro lado, es apenas evidente que de la adquisición de la totalidad de los lotes dependía el éxito integral del proyecto y la fiduciaria no se preocupó por ello, salvo cuando muy avanzado el incumplimiento comenzaron los reclamos de los beneficiarios. Manejar los recursos con esa ligereza es una absoluta irresponsabilidad que en términos contractuales significa el incumplimiento de las obligaciones adquiridas en el contrato de fiducia mercantil irrevocable(…)se deduce claramente que la titularidad de los bienes en cabeza del patrimonio autónomo no era una simple formalidad como lo quiere hacer ver la apelante, pues constituía la obligación primigenia, central y transversal para que el proyecto mantuviera su estabilidad, muy a pesar de que se fuera a ejecutar por etapas en tanto no resulta prudente iniciar la construcción sin asegurar siquiera la totalidad de los lotes. En el cálculo de cualquier hombre de negocios debe estar la previsión de que el terreno es la condición sine qua non para la existencia del edificio.(…) Así las cosas, ha quedado suficientemente acreditado que la fiduciaria actuó con ligereza y por fuera de lo pactado en el contrato de fiducia mercantil y, claro, con ello incumplió lo que le correspondía con respecto al encargo fiduciario a través del cual se vinculó la sociedad demandante(…)

M.P: PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA
FECHA: 4/03/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA

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