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TEMA: PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA ADQUISITIVA EN EDIFICACIÓN QUE NO ESTÁ SOMETIDA A PROPIEDAD HORIZONTAL.- Posesión es una situación de hecho y por esto, la falta de individualización jurídica no imposibilita hacerse con el dominio de un piso o nivel de una edificación no sometida a régimen de propiedad horizontal, pues la judicatura ha sido uniforme en reconocer la prescripción adquisitiva de porciones de fundos de mayor extensión, sin que constituya óbice para ello la ausencia de folio de matrícula independiente. Empero, para el éxito de la usucapión deben hallarse acreditados todos los demás elementos necesarios para ello, incluido y especialmente, el tiempo de posesión exigido por la Ley. En los casos en que se aduce suma de posesiones, debe acreditarse además del vínculo entre los poseedores, la posesión del antecesor.

HECHOS: Las actoras afirmaron que han poseído pública, pacífica e ininterrumpidamente por más de 20 años el segundo piso del inmueble ubicado en la Carrera 45 # 45-X0/X4 de Itagüí, correspondiente al 50% proindiviso de la matrícula 001-2494XX. Que su tío ARV adquirió en 1961 el dominio en proindiviso y ocupó el segundo nivel. Que el 9 de octubre de 2004 entregó ese nivel a su hermano JRV, padre de las actoras, quien lo ocupó hasta su muerte el 30 de octubre de 2017, y que tras el fallecimiento, ellas continuaron la posesión. Por tanto, solicitan que se declare que han ejercido posesión material sobre el 50% proindiviso del inmueble (segundo piso) y que se declare a su favor la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio. El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Itagüí (sentencia 19 de julio de 2023) negó las pretensiones, aduciendo que no es posible usucapir un nivel de una edificación no sometida a propiedad horizontal por falta de individualización jurídica (criterio apoyado en sentencia STC-779/2015) y que no se probó la suma de posesiones ni la posesión de JR. En orden a ello, deberá establecerse si se encuentran estructurados los requisitos necesarios para la prosperidad de la pretensión declarativa de prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio y especialmente si: i) ¿está debidamente identificado el bien pretendido en usucapión pese a no estar sometido a régimen de propiedad horizontal? y; ii) ¿está probada la posesión de JRV y, en consecuencia, se estructura la suma de posesiones?

TESIS: (…) Tratándose de la prescripción adquisitiva de dominio, la jurisprudencia tiene definidos como presupuestos axiológicos: 1. Posesión material del prescribiente 2. Que esa posesión del bien haya sido pública, pacífica e ininterrumpida durante el tiempo exigido por la ley, según la clase de prescripción 3. Que la cosa o el derecho sea susceptible de adquirirse por prescripción. 4. Determinación o identidad de la cosa a usucapir. (…) De antaño ha dicho la Corte que, para la adquisición del derecho de dominio por esta vía, es necesario que en el prescribiente concurra un elemento objetivo y otro subjetivo, el primero conocido como el corpus y el segundo como el animus.(…) En aras de verificar el cumplimiento del elemento subjetivo de la posesión, al juzgador le corresponde auscultar, en primer lugar, la forma en que se inició la detentación material del bien por parte de quien pretende la usucapión, ello para determinar el momento exacto en que iniciaron los actos de señor y dueño. Si la detentación material inició por un acto del propietario que decidió desprenderse voluntariamente de la posesión o inclusive por una ocupación de hecho a partir de una convicción de propiedad, el término habría de contabilizarse a partir de dichos actos. Si la ocupación derivó de otros actos de tenencia, la jurisprudencia ha reconocido la figura jurídica mediante la cual la tenencia o posesión muta a una posesión exclusiva y excluyente, se trata de la denominada interversión del título. Para la interversión se requiere un acto ostensible de rebeldía por parte de quien se considera señor y dueño frente a los demás propietarios o herederos, según el caso(…)en el particular ocurre que el inmueble pretendido en usucapión no ostenta propiamente la calidad de privado o común en los términos de la Ley 675 de 2001, por la sencilla razón de que la edificación no está sometida a régimen de propiedad horizontal, circunstancia que no ha sido pacífica, pues se han suscitado números debates frente a la viabilidad de adquirir por prescripción de manera autónoma pisos o niveles de una edificación en estas condiciones. (…)Más recientemente, en un caso en que se reclamó por vía de excepción y reconvención la prescripción adquisitiva del primer piso de una edificación de dos plantas no sometida a régimen de propiedad horizontal, la corporación determinó: “(…)Resulta evidente pues, que cuando de bienes prescriptibles se trata, en el evento de fracciones de terreno o de construcciones allí levantadas, la circunstancia de no haberse constituido propiedad horizontal no puede impedir el reconocimiento de la prescripción adquisitiva ni, mucho menos, su inscripción en el respectivo folio inmobiliario, pues el régimen de usucapión no les está excluido y, no solo no se excluye, sino que se permite y se prohíja, sobre todo cuando se pretende satisfacer el derecho a la vivienda digna de los ciudadanos, en especial, de aquellos pertenecientes a las clases menos favorecidas. Por ello es que se insta a los juzgadores para que, sin omitir las debidas exigencias probatorias, permitan el acceso a los derechos indicados, sin más requerimientos que los legalmente impuestos, teniendo como norte y fin la obligación estatal de propiciar las mejores condiciones de vida posibles para la población en que concurren mayores necesidades.” Entonces, se puede afirmar que la Sala de Casación Civil ha evolucionado en su jurisprudencia respecto de la procedencia de la usucapión sobre parte de bienes ubicados en una sola edificación que carece de propiedad horizontal, pasando de un criterio rígido, en el que consideraba que la falta de reglamento de copropiedad incumplía el presupuesto individualización de los bienes, a un criterio flexible, pero riguroso, en el que la pertenencia se admite siempre que los mismos se puedan distinguir por su descripción, ubicación y linderos, de tal manera que no se confundan con otros, porque lo que interesa al respecto es que la posesión recaiga sobre una cosa singular o una cuota determinada de la misma. (…)Entonces, con fundamento en la prueba recaudada no existe duda de que el inmueble sobre el cual versa la pretensión declarativa de dominio corresponde materialmente a la segunda planta del bien ubicado en la carrera 45 de Itagüí, distinguido en su puerta de entrada con el número 45-X0; luego, en punto de la individualidad jurídica, a criterio de esta Sala, con apego al lineamiento jurisprudencial y al llamado realizado por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC4649- 2020, hoy por hoy no existe impedimento para declarar, de hallarse estructurados los demás elementos necesarios para ello, la prescripción adquisitiva de una parte de un bien no sometido a régimen de propiedad horizontal, en esencia porque, desde su génesis la posesión surge de la confluencia de dos situaciones fácticas, a saber: el animus y el corpus, sin que la independencia jurídica, sea requisito sine qua non para su estructuración(…) Así pues, si la posesión es una situación de facto, la falta de individualización jurídica no imposibilita hacerse con el dominio de un piso o nivel de una edificación no sometida a régimen de propiedad horizontal, pues la judicatura ha sido uniforme en reconocer la prescripción adquisitiva de porciones de fundos de mayor extensión, sin que constituya óbice para ello la ausencia de folio de matrícula independiente. Ahora, es claro que el piso o nivel que se reclame en usucapión debe estar identificado materialmente, como aquí ocurre, pues ello inescindiblemente constituye un presupuesto del éxito de la pretensión. (…)Bajo estos contornos, en aquellos casos en que de la prueba recaudada resulte inequívoca la identificación material del piso o nivel respecto del cual se reclama prescripción adquisitiva y su correspondencia con el predio de propiedad de los demandados sobre el cual versa la demanda, no tiene asidero concluir que la falta de folio de matrícula independiente derruye la individualización, pues el examen de la identidad del bien no puede caer en extremismos que socaven los derechos sustanciales de quien demanda el acceso efectivo al servicio público de administración de justicia.(…)

MP: SERGIO RAÚL CARDOSO GONZÁLEZ  
FECHA: 29/01/2026
PROVIDENCIA: SENTENCIA

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