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TEMA: BIENES COMUNES - El bien común esencial destinado por la propiedad horizontal para la seguridad (“habitación del celador o portero”) es inalienable, por tanto, imprescriptible. 

HECHOS: El señor JORGE HUMBERTO OBANDO ocupó en calidad de arrendatario el bien común no esencial ubicado en el Edificio Rosita PH, por lo que pretende la declaratoria de prescripción extraordinaria adquisitiva del predio; la desafectación de zona común no esencial y la inscripción de la sentencia en el folio de matrícula inmobiliaria del predio de mayor extensión. En la demanda de reconvención se solicitó la reivindicación del bien. El Juzgado Catorce Civil del Circuito de Oralidad de Medellín profirió sentencia desestimatoria de las pretensiones, por considerar no es procedente en tanto el predio objeto del litis es inalienable inembargable, indivisible e imprescriptible en los términos del artículo 19 de la Ley 675 de 2001, coherente dispuesto en los artículos 2518, 2527 y 2531 del Código Civil, sobre la pretensión reivindicatoria la desestimo por falta de legitimación en la causa de quienes la promueven.  La Sala debe determinar si, ¿Puede declararse la pertenencia de un bien común de la propiedad horizontal en favor de un tercero poseedor? y si ¿falta de legitimación en la causa por activa para la reivindicación?

TESIS: El artículo 3 de la Ley 675 de 2001 diferencia el bien común y el bien esencial. Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. (…) Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. (…) Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. (…) De la prueba puede advertirse que el bien corresponde a “la habitación del celador o portero”, implicando que se trata de un bien común “esencial” dado que es indispensable para la seguridad del edificio tal y como lo confiesa el demandado quien en interrogatorio de parte manifestó de manera reiterada que el Edificio Rosita PH, no tenía condiciones de seguridad, que debió contratarse vigilancia privada externa porque constantemente ingresaban personas a la copropiedad; precisamente para garantizar la seguridad se dispuso desde la constitución de la propiedad horizontal un lugar para la prestación de portería y vigilancia, esencial para la seguridad de los bienes particulares y del propio edificio. (…) La calidad de bien común del predio objeto de pretensión está dada por la Ley y es coherente con lo establecido en el régimen de propiedad horizontal constituido mediante escritura pública; lo que era conocido por el demandante, según en el hecho TERCERO, “asumió la calidad de poseedor de dicho predio, desconociendo desde ese momento el señorío sobre el bien común de carácter no esencial y según el hecho NOVENO, ha utilizado la zona común no esencial en la explotación del establecimiento comercial “Cigarrería Imperio”, ejecutando actos de dominio y posesión material. (…) La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas o de extinguir las acciones o derechos ajenos por haberse poseído las cosas y no ejercerse dichas acciones y derechos durante cierto tiempo, concurriendo los demás requisitos legales (artículo 2512 del CC); las condiciones legales para adquirir un bien por prescripción se concretan en la posesión con ánimo de señor y dueño por el término legal. (…)  Quien pretenda adquirir por prescripción debe probar 1° que posee un bien que está en el comercio y 2° que la posesión ha sido pacífica e ininterrumpida por un término de diez años, con anterioridad a la presentación de la demanda. (…) Probada la calidad de “bien común esencial” del inmueble” que comprende la habitación del celador o portero y que consta de una alcoba con sus correspondientes servicios sanitarios y un pequeño local o recinto abierto, con frente a la puerta de entrada”, no se cumple el presupuesto para la prosperidad de la pretensión, razón por la cual se constata su improcedencia. (…) La sentencia de primera instancia negó la pretensión reivindicatoria, al considerar que los demandantes en reconvención (copropietarios) no están legitimados en la causa para promover la acción, el administrador de la propiedad horizontal puede ejercerla en virtud de lo previsto en el artículo 51 de la Ley 675 de 2001 coherente con lo establecido por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC119 de 2023. (…) Le asistió razón al A quo al negar, por falta de legitimación en la causa la pretensión reivindicatoria. 

MP. RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ 
FECHA: 04/10/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA

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