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TEMA: CARGA DE LA PRUEBA EN CONTRATOS INMOBILIARIOS - El comprador en un contrato de consumo inmobiliario tiene la carga de probar el defecto de la obra. El origen del defecto, si se debe o no a un error constructivo o de diseño, es en cambio un tema de la excepción, que corresponde acreditar al constructor o productor inmobiliario para exonerar su responsabilidad. / PUBLICIDAD ENGAÑOSA – Se define como aquella cuyo mensaje no corresponda a la realidad o sea insuficiente, de manera que induzca o pueda inducir a error, engaño o confusión. / LA CONFESIÓN - Se entiende que para que produzca efectos debe ser sobre hechos que conlleven consecuencias jurídicas que favorezcan a la parte contraria. /

HECHOS: En el presente proceso de responsabilidad civil contractual, pretende la actora que se conde a las sociedades demandadas al reconocimiento y pago de los perjuicios a título de daño emergente consolidado y futuro, en virtud del incumplimiento contractual, al faltar elementos prometidos para la entrega de la obra. En sentencia de primera instancia se desestimaron las pretensiones de la demanda bajo la consideración de que la parte demandante no probó las fallas constructivas o los incumplimientos en las entregas que se atribuyen a la parte demandada. Corresponde a la sala determinar si La parte demandante cumplió con las cargas de afirmación y de prueba que le correspondían, para acreditar que el productor inmobiliario incumplió con las obligaciones relativas a la entrega de la obra prometida.

TESIS: Si un comprador de productos inmobiliarios pretende la indemnización de perjuicios derivada de la falta de entrega o de una entrega irregular de un inmueble, en principio le corresponde afirmar y probar la existencia del contrato con base en el cual adquirió derechos en el proyecto inmobiliario, incluyendo las condiciones de la obra, y afirmar la ausencia de entrega o acreditar la irregularidad de la obra que se entregó en relación con la obra contratada, con base en la regla general de distribución de la carga de la prueba del artículo 167 del CGP. (…) Cuando la relación entre el demandante y el demandado se haya dado en un contexto de relación de consumo entre productores y compradores de proyectos inmobiliarios, se aplican las garantías especiales del Estatuto del Consumidor. Tales garantías incluyen las distribuciones probatorias a favor del consumidor y a cargo del productor, sobre las condiciones del contrato, en materia de publicidad engañosa, cuando hay cláusulas abusivas, contratos especiales, entre otros. (…) En otras palabras, probado el defecto de la obra, el productor inmobiliario demandado tiene la carga de acreditar cuáles son las reparaciones o adiciones de obra ciertas requeridas para corregir, así como su precio. La ausencia o insuficiencia probatoria sobre este punto, se resuelve en contra de la excepción y a favor de la estimación del demandante. (…) Al respecto, señala la corte que “…se regula la carga de la prueba en materia de reclamaciones por garantía legal de la siguiente forma: (I) corresponde al consumidor demostrar el defecto o vicio que atenta contra la calidad, idoneidad y seguridad; (II) es deber del productor o proveedor demostrar la reparación, para lo cual debe expedir una constancia sobre las actividades realizadas y los repuestos suministrados; y (III) cuando se invoque una causal de exoneración, su demostración está en cabeza del productor o proveedor”. (…) Otro aspecto a resaltar es la protección especial que tiene el consumidor inmobiliario frente a la publicidad engañosa. El estatuto del consumidor define la publicidad engañosa como “aquella cuyo mensaje no corresponda a la realidad o sea insuficiente, de manera que induzca o pueda inducir a error, engaño o confusión”. Esta protección consiste, entre otras, a darle un carácter vinculante u obligatorio a las condiciones objetivas que se publiciten del proyecto inmobiliario y obligando al productor inmobiliario o bien a cumplir con ellas o ya a reclamar la indemnización de perjuicios. (…) Así, por ejemplo, si el productor inmobiliario ofrece un proyecto de vivienda en un conjunto que incluye un gimnasio y el gimnasio no se entrega, el productor puede ser obligado o bien a pagar lo que vale el gimnasio por la propiedad horizontal. No es relevante que el gimnasio no se haya incluido en los actos formales del negocio con cada uno de los copropietarios. Basta que se pruebe que fue parte de la oferta a los compradores para que se le dé la fuerza vinculante. (…) Cuando la responsabilidad se deriva de la publicidad engañosa, el demandante debe acreditar la publicidad y negar la entrega según lo publicitado; el demandado anunciante sólo podrá exonerarse de responsabilidad, “cuando demuestre fuerza mayor, caso fortuito o que la publicidad fue adulterada o suplantada sin que se hubiera podido evitar la adulteración o suplantación”. (…) En cuanto a la confesión -art. 191 del CGP-, se entiende que para que produzca efectos debe ser sobre hechos que conlleven consecuencias jurídicas que favorezcan a la parte contraria. En tal sentido, la confesión debe ser completa. Si recae sólo sobre hechos parciales sin los cuales no se configura el supuesto jurídico del efecto que se persigue, su eficacia como confesión depende de que las condiciones faltantes se prueben a través de otros medios. Cabe anotar que la confesión admite prueba en contrario -art. 197 del ibídem-.

MP. MARTÍN AGUDELO RAMÍREZ
FECHA: 20/11/2023
PROVIDENCIA: SENTENCIA
SALVAMENTO PARCIAL DE VOTO. JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS

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