TEMA: DIVISIÓN POR VENTA - Al no alcanzarse un grado de conocimiento suficiente que derive en la negación de la división por venta, se impone para el juez acudir a la potestad y deber de la prueba de oficio para esclarecer los puntos de la prueba traída por la demandante, pues no se puede sacrificar el derecho sustancial del comunero de no permanecer en indivisión, ya que el objeto de los procedimientos es la efectividad de los derechos reconocidos por la ley sustancial. /
HECHOS: La sociedad demandante promovió demanda divisoria por venta de la cosa común frente al Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín, respecto del bien inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No 001-XXXXX de la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur. En primera instancia se negó la división por venta. Le corresponde a la Sala determinar en virtud del recurso de apelación si resultó o no ajustada a derecho la decisión consistente en negar la división por venta.
TESIS: (…) Los artículos 2334 del CC y 406 del CGP contemplan la posibilidad de todo comunero de pedir la división material de la cosa común o la venta para distribuir su producto, puntualizando la norma procesal los requisitos que debe contener la demanda, entre ellos, dispone que debe acompañarse de “un dictamen pericial que determine el valor del bien, el tipo de división que fuere procedente, la partición, si fuere el caso, y el valor de las mejoras si las reclama”. En punto a la procedencia del tipo de división, el artículo 407 consagra: “Artículo 407. Procedencia. Salvo lo dispuesto en leyes especiales, la división material será procedente cuando se trate de bienes que puedan partirse materialmente sin que los derechos de los condueños desmerezcan por el fraccionamiento. En los demás casos procederá la venta”. (…) En lo concerniente a la oposición admisible en el proceso divisorio, el artículo 409 dispone: “Si el demandado no está de acuerdo con el dictamen, podrá aportar otro o solicitar la convocatoria del perito a audiencia para interrogarlo. Si el demandado no alega pacto de indivisión en la contestación de la demanda, el juez decretará, por medio de auto, la división o la venta solicitada, según corresponda; en caso contrario, convocará a audiencia y en ella decidirá. Los motivos que configuren excepciones previas se deberán alegar por medio del recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda”. Respecto de la disposición en cita, la Corte Constitucional en Sentencia C-284 de 2021 determinó que, la expresión: “Si el demandado no alega pacto de indivisión en la contestación de la demanda, el juez decretará, por medio de auto, la división o la venta solicitada”, debía interpretarse bajo el entendido que también se admite como medio de defensa en el proceso divisorio la prescripción adquisitiva del dominio. (…) Sobre el particular, el Despacho coincide con el a quo acerca de la existencia de serias falencias en el dictamen pericial que ponen en duda sus conclusiones y que son relevantes para el proceso, específicamente, la procedencia de la división por venta y el valor comercial del bien objeto de las pretensiones. (…) El dictamen señala que se acudió al método comparativo de mercado, sin que mencione los inmuebles con los cuáles se efectuó la respectiva comparación para determinar el valor comercial del bien, tampoco los medios de donde se obtuvo tal información y la fecha de publicación, ignorando lo reglado en el art. 10 de la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi que reza: “ARTÍCULO 10. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior”. (…) Sumado a ello, como bien advirtió el a quo, no son coincidentes el área del lote y construcción señaladas en el dictamen (1.073,70 y 1.340,96 m2) con las contenidas en la ficha catastral del predio (1.110 y 1.702 m2), indicando los peritos que no se hizo medición y que las áreas solo fueron tomadas de la Escritura Pública 1885 del 19 de noviembre de 1997 de la Notaría 26 de Medellín y del certificado de libertad, pese a que, el artículo 10 de la Resolución mencionada dispone que “se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes”. (…) Hasta este punto, coincide el Despacho con los argumentos esgrimidos por el a quo, quien acuciosamente citó a los peritos para la sustentación del dictamen y lo valoró conforme las reglas establecidas en el artículo 232 del CGP. Sin embargo, no se comparte la consecuencia jurídica aplicada, esto es, negar la división por venta, por cuanto sacrifica el derecho sustancial del comunero que descansa en uno de los principios rectores de la comunidad, según el cual, en principio, nadie está obligado a permanecer en indivisión, pues, a tono con el artículo 2334 del CC, el condueño se encuentra habilitado para pedir la división material de la cosa común o su venta. (…) En ese orden, considera el Despacho que bajo la potestad y deber de dirección del proceso que recae en el juez, debió optar por el remedio que establece el Estatuto Procesal, esto es, decretar la práctica de oficio de un nuevo dictamen acudiendo preferiblemente a instituciones especializadas públicas o privadas de reconocida trayectoria e idoneidad, conforme lo dispone el artículo 229 del CGP. (…) Motivos por los cuales, se revocará la decisión de primera instancia para que, en su lugar, se decrete de oficio un nuevo dictamen pericial acudiendo preferiblemente a instituciones especializadas públicas o privadas de reconocida trayectoria e idoneidad, a fin de que se determine el valor comercial del bien y la viabilidad de la división por venta.
M.P: SERGIO RAÚL CARDOSO GONZÁLEZ
FECHA: 06/06/2024
PROVIDENCIA: AUTO