TEMA: NULIDAD DEL CONTRATO DE PROMESA - La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas. / RESTITUCIONES MUTUAS – La declaratoria de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, acarrea las restituciones mutuas entre los contratantes en cuanto a las prestaciones que se haya ejecutado, así como el reconocimiento a que haya lugar, de frutos y mejoras. /
HECHOS: El demandante pretende que, se declare cumplido por parte del promitente comprador, e incumplido por parte del promitente vendedor, el contrato de promesa de compraventa, y en consecuencia se ordene al demandado otorgar y suscribir la escritura pública de compraventa de los bienes inmuebles denominados “EL RECREO” y “LA SONADORA, así mismo se autorice el pago a través de consignación judicial, que se reconozca los intereses a que hubiera lugar y a las mejoras útiles realizadas a los inmuebles. El Juzgado Diecisiete Civil del Circuito de Medellín, desestimo las excepciones formuladas por el demandado, decidiendo, que son infundadas y por consiguiente se desestiman las excepciones de nulidad del negocio jurídico y contrato no cumplido, acogiéndose a la pretensión de ordenar por la jurisdicción el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa y al pago. Al Tribunal corresponde abordar lo siguiente: ¿El juez acertó al concluir que el contrato de promesa de compraventa cumple con los requisitos esenciales, máxime que la condición pactada se cumplió? o, por el contrario, como el demandado sostiene ¿el contrato adolece de nulidad absoluta, porque la condición era indeterminable? En caso de que se demuestre la nulidad absoluta del contrato, la Sala establecerá si hay lugar al reconocimiento de las mejoras.
TESIS: Según el artículo 1611 del Código Civil Subrogado, art. 89 de la Ley 153 de 1887: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a) Que la promesa conste por escrito; 2a) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil 1502; 3a) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4a) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. (…) La consecuencia de la ausencia de uno o más de tales requisitos es la nulidad absoluta del acto, pues así lo dispone el artículo 1741 del Código Civil, que en su inciso primero establece: «la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas” (…) En el contrato de promesa, entonces, los contratantes deben señalar sin excepción la época determinada en que se celebrará el vínculo prometido, mediante el pacto de una condición o plazo que así lo dispongan. Si no establecen una época para tal efecto y, por el contrario, dejan indeterminado tal momento futuro, es decir, no delimitan el período o lapso preciso en que debe perfeccionarse el contrato prometido, desatienden el requisito del numeral 3.º del artículo 1611, al que se ha hecho mención. Se deduce de lo anterior, que la condición o plazo de que trata la norma deben ser, necesariamente, «determinados», y su indeterminación, por contrapartida, impide que la promesa surta efectos (…) Sobre lo expuesto, la Sala ha precisado lo que sigue: La referida fijación de época puede hacerse mediante la designación de un plazo o de una condición... (…) El plazo es, pues, un acontecimiento futuro y cierto (…) Plazo determinado es el que necesariamente ha de llegar y se sabe cuándo, e indeterminado aquel que también ha de suceder, pero no se sabe cuándo, en qué fecha ni época, como el día de la muerte de una persona. La condición es un suceso futuro e incierto, esto es, que puede suceder o no, C.C., 1128 y 1530. (…) Condición determinada es aquella que, sin perder sus caracteres de futura e incierta, ofrece la particularidad de que, si llega a realizarse, por anticipado se sabe cuándo o en qué época ha de suceder. Indeterminada es la condición que se halla estrictamente sometida a la incertidumbre, esto es, que no se sabe si sucederá o no, ni cuándo. (…) Si los contratantes no fijan la época del contrato prometido, mediante una condición o plazo determinados, la secuela de tal desatención no es otra que la nulidad absoluta del acto o contrato, pues tal falta lesiona los intereses del orden público. (…) Las referidas cláusulas dan cuenta entonces, de que la suscripción de la escritura pública, pendía del cumplimiento de una condición indeterminada. De manera que, si la deuda que se tenía con el Banco de Bogotá no se pagaba, no se podría solicitar los oficios de desembargo respectivos y mucho menos se podía conocer cuándo el juzgado a cargo del proceso ejecutivo emitiría tales oficios. En otras palabras, en caso de que el pago de la obligación en favor de la entidad bancaria no se hiciera, o en caso de que se hiciera, pero el promitente vendedor no solicitara los oficios de desembargo, o el juzgado no lo hiciera por algún impedimento legal, nunca llegaría el momento futuro de suscribir el contrato prometido, o sea que no habría manera de saber cuándo se libraría los oficios. (…) La declaratoria de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, acarrea las restituciones mutuas entre los contratantes en cuanto a las prestaciones que se haya ejecutado, así como el reconocimiento a que haya lugar, de frutos y mejoras. (…) En este orden de ideas, debe traerse a colación lo dispuesto en el artículo 966 del Código Civil que establece que serán mejoras útiles “las que hayan aumentado el valor venal de la cosa”, conforme a ello se tiene que (…) reposan recibos de caja menor que sustentan los valores juramentados en el escrito inicial, documentos que no fueron desvirtuados por el demandado y demandante en reconvención, sin embargo, la parte demandante principal aduce conceptos que no constituyen mejoras útiles como lo son el pago del 50% por diseño de proyecto inmobiliario, pago de comisión de venta, pagos de levantamientos topográficos y pagos de delineación urbana y rural, por lo tanto, tales conceptos no podrán ser reconocidos, pues si bien los mismos podrían llegar a constituir perjuicios en favor de la parte que los padeció, lo cierto es que el accionante no solicitó el reconocimiento de los mismos. Así mismo, es de advertir que el demandante principal elaboró unas mejoras después de integrado el contradictorio, por lo tanto, de acuerdo con el artículo 966 del Código Civil, estas no podrán ser reconocidas, empero, podrá llevarse los materiales de dichas mejoras, siempre que pueda separarlos sin detrimento de los bienes inmuebles. (…) En conclusión y sin necesidad de ahondar en otros aspectos, la decisión de primera instancia será revocada y en su lugar se declarará probada la excepción de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa propuesta por el demandado y en ese orden de ideas, se hará las restituciones mutuas del precio pagado y la devolución de los inmuebles, así como el pago de mejoras útiles. De igual modo, se reconoce el derecho de retención en favor del demandante, hasta tanto el demandado cancele el valor por concepto de mejoras útiles. De igual modo, el demandante tendrá el derecho de retirar los materiales de las mejoras que elaboró con posterioridad a la integración del contradictorio, siempre y cuando no cause detrimento a los predios. (…)
MP. MATHA CECILIA LEMA VILLADA
FECHA: 08/10/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA