TEMA: IDENTIFICACIÓN INMUEBLE- Cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alinderaciones especiales./ PETICIÓN ANTES DE TIEMPO- La pretensión formulada por no puede reclamarse en juicio, puesto que el eventual derecho sustancial no se había consolidado en virtud del plazo convenido en el contrato preparatorio./
HECHOS: El actor solicitó que se hicieran las siguientes declaraciones: “2.1. Que se declare el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito el 15 de septiembre del 2020, firmado en Envigado entre Marino de Jesús Franco Acevedo actuando en calidad de promitente comprador y el señor Carlos Andrés Vélez Quijano actuando en representación de la sociedad Agrícola Jauja S.A.S.(…)” El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Oralidad de Envigado el 1 de febrero de 2023 profirió sentencia en la que dispuso: “Primero: declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado por Marino de Jesús Franco Acevedo y Jauja Proyectos S.A.S. “Segundo: ordenar a Marino de Jesús Franco Acevedo, que restituya a Jauja Proyectos S.A.S., el lote de terreno que le fue entregado con ocasión de la promesa de compraventa que fue declarada nula. La restitución debe hacerse en los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de la presente providencia.(…)” El problema jurídico consiste en determinar si se dan los presupuestos para determinar la nulidad del contrato por incumplimiento de la parte.
TESIS: Los requisitos de validez del contrato de promesa de compraventa están señalados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 - modificatorio del 1611 C. Civil, a saber: (i) que conste por escrito; (ii) que el contrato al cual la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; (iii) que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y, (iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. De tal suerte que, si dichos elementos no están contenidos en la referida convención, esta no producirá ninguna obligación. (…)al tratarse de una compraventa, deben quedar determinados o, al menos, ser determinables- el precio y la cosa prometida en venta. Y, para efectos de identificar el objeto del contrato, cuando este corresponda a un inmueble, se tiene previsto que la forma de hacerlo es a través de la mención de su ubicación o linderos. (…) la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alinderaciones especiales. La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970”.(…) excepcionalmente existen tipologías negociales en las que el plazo juega un papel no ya meramente accidental o en donde su incorporación depende de la voluntad de los contratantes, sino que tiene un lugar preponderante y esencial, pues el perfeccionamiento del acuerdo depende de que se hubiere pactado un plazo. Es ejemplo de esta regla excepcional el contrato de promesa de compraventa; en efecto, el artículo 89 de la Ley 153 del 15 de agosto de 1887 modificó el artículo 1611 C.C., admitiendo la relevancia jurídica autónoma de este contrato y disponiendo expresamente que "la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna" si no contiene "un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato"; ha dicho reiteradamente la jurisprudencia: “La promesa de contrato se caracteriza por su transitoriedad al ser un medio para la celebración de un contrato futuro definitivo. Por ende, la prestación de contratar a futuro no es exigible desde su constitución y está sujeta a un plazo o condición determinante de la época de celebración del contrato prometido (cas. junio 1/1965, CXI y CXII, 141; enero 31/1977, noviembre 13/1981).(…) En este caso, Marino de Jesús Franco Acevedo y Jauja Proyectos S.A.S., en ejercicio de la autonomía negocial celebraron contrato de promesa de compraventa habiendo señalado que el contrato prometido se celebraría el 29 de junio de 2021 a las 2:00 p.m. en la Notaría Primera de Envigado; sin embargo, el día 10 de junio de 2021 la parte actora presenta demanda solicitando que se declare el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito el 15 de septiembre de 2020, circunstancia advertida por el accionado(…)Lo anterior, avizora la existencia de una excepción de efectos transitorios, la petición antes de tiempo, en tanto, la pretensión formulada por Marino de Jesús Franco Acevedo no podía reclamarse en juicio, puesto que el eventual derecho sustancial no se había consolidado en virtud del plazo convenido en el contrato preparatorio; y que no se diga que a pesar de no ser exigible, es posible determinar si se reconoce o no, por haberse cumplido el plazo luego de presentada la demanda, entre otras razones, por economía procesal, ya que nadie puede ser llamado a juicio para que responda por obligaciones que no son exigibles, tampoco se trata, como pregonan algunos, de una modificación del derecho en litigio, puesto que simplemente resulta ausente un presupuesto de la pretensión, en otras palabras, no existe al momento de la presentación de la demanda un bien que amerite la tutela jurídica, ya que el perjuicio debe ser actual y se califica ab initio del proceso.
M.P. JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO
FECHA: 02/07/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA