TEMA: DETERIORO DE LA COSA ARRENDADA – Si el arrendatario es quien ocasiona el deterioro de la cosa arrendada, debe indemnizar al arrendador por los perjuicios. / MEJORAS NECESARIAS - Las mejoras necesarias son responsabilidad del arrendador, a excepción de las locativas.
HECHOS: La sociedad demandante pretende que se declare que la empresa demandada es contractual y civilmente responsable por el incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas y se le condene a pagar un total de $736 017 011 como perjuicio patrimonial por daño emergente consolidado, daño emergente futuro y lucro cesante consolidado, debido a no haber conservado el bien arrendado en buenas condiciones. La demandada, se opuso a las pretensiones y propuso las siguientes excepciones: (i) “Falta de causa para solicitar la indemnización por mejoras o reparaciones necesarias en razón a que estas son obligaciones a cargo del arrendador y no del arrendatario”, (ii) “falta de causa para solicitar lucro cesante futuro”, (iii) “Abuso del derecho” y las demás que resulten probadas en el proceso. El a quo declaró parcialmente acreditada la excepción de falta de causa para solicitar la indemnización por mejoras necesarias, por lo que la indemnización se redujo. Declaró civil y contractualmente responsable a la demandada por los daños acaecidos y la condenó a reconocer y pagar la suma indexada de $130.354.690.65, por concepto de daño emergente, y $104.828.800.00, por concepto de lucro cesante, negando las restantes pretensiones y excepciones. El problema jurídico consiste en determinar si a la arrendadora no se le puede endilgar responsabilidad alguna en las afectaciones que el inmueble sufrió porque al entregar las bodegas adecuadas para el funcionamiento de la actividad de Saferbo, cumplió con las obligaciones que tenía.
TESIS: (…) La Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC2500 de 23 de junio de 2021, explicó que el arrendador “debe conservar la cosa en condiciones que le permitan al arrendatario usar, disfrutar o explotar plenamente el aludido bien mercantil, incluyendo, todos los bienes materiales o los inmateriales que se le aúnan; los cuales, en conjunto mejoran, fortalecen y sirven a la función destinada”. En ese sentido, es importante traer a colación el artículo 1985 del Código Civil, según el cual “La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”. De otro lado, entre algunas de las obligaciones del arrendatario, el artículo 1997 señala que “El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aun tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro”. Sobre el particular, la doctrina ha explicado que “la obligación de conservar la cosa, implica que el arrendatario dé el cuidado al objeto como si fuera propio; si se aparta de esa conducta, se entiende que está incumpliendo el contrato, respondiendo de los perjuicios, ante el arrendador.” (…). El recuento probatorio, es suficiente para confirmar que desde que el inicio del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y la entrega de las bodegas, las estructuras físicas de estas y la condición inclinada del terreno generaron inconvenientes para la circulación de los vehículos y ello daba lugar a que los camiones golpearan las columnas de las bodegas. Asimismo, quedó acreditado que la arrendataria hizo requerimientos a la demandante para que hiciera las adecuaciones del caso, pero esta desconoció que tuviera responsabilidad en tal situación. Por ello, el testimonio del constructor al servicio de la demandante y diseñador de las estructuras de las bodegas, es tan importante, pues dio cuenta de que las colisiones presentadas por los camiones con la zona superior de la estructura de las bodegas, obedecía a la inclinación que siempre presentó el patio de maniobras. Por consiguiente, el juez de primera instancia tuvo razón al concluir que el daño en algunas de las columnas de las bodegas, también obedecía a que la entidad arrendadora, no acondicionó el inmueble en debida forma, pues parte de este presentaba en la zona de carga, una inclinación que dificultaba la operación de los vehículos y daba lugar a que estos golpearan las columnas, contribuyendo en parte a la causación de los daños que la parte demandada reclama, pese a que, de antemano conocía el uso que se iba a hacer del inmueble arrendado por la actividad que allí se desarrollaría.
M.P. MARTHA CECILIA LEMA VILLADA
FECHA: 07/05/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA