TEMA: SOBRE LA DIVISIÓN DE UNA COSA COMÚN - Para hacer efectivo el derecho de los comuneros a no permanecer en la indivisión de la cosa común, la legislación sustancial y procesal prevé los mecanismos específicos, donde se fijan las reglas atinentes a la división material y venta de la cosa común, como remedio para ponerle fin a determinada comunidad. / TÍTULO Y MODO - no pueden ser confundidos so capa de la complementariedad que existe entre ellos / EL DOMINIO O PROPIEDAD - Es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella. / SISTEMA DE PROPIEDAD HORIZONTAL - Para que surja al mundo jurídico esta forma especial de dominio, se requiere el consentimiento de los propietarios (unión absoluta de voluntad en los condóminos). /
HECHOS: Dentro del proceso divisorio donde pretendían los demandantes que el bien objeto de división fuera puesto en subasta, con el fin de distribuirlo entre los comuneros, la a quo optó por decretar la venta en pública subasta del inmueble objeto del litigio. El conocimiento de la sala se concreta en determinar si se debe dar una división por venta o una división material del bien objeto de estudio.
TESIS: Cuando cualquier comunero opta por poner fin a la comunidad a través del proceso divisorio, sea por venta de la cosa ora por división material de la misma, debe tener presente que esta última procederá siempre y cuando se trate de bienes que puedan partirse materialmente, sin que su valor desmerezca por el fraccionamiento. (…) En efecto, puede acontecer que se encuentre demostrado que no sea posible la división material del bien, ya sea porque no es procedente la partición material o, siendo adecuada, desmejora los derechos de los condueños, circunstancia que, a la postre, no obliga a los comuneros a permanecer en la indivisión, pues la norma faculta al juez para optar por otro medio que persiga el fin del proceso divisorio y es la denominada división por venta, sin que con esa determinación se irrumpa en el vicio de la incongruencia, división ad valorem que conlleva a que una vez efectuada la venta del bien inmueble en pública subasta, su producto se distribuya entre todos los condueños, en la proporción y cuantía a que se circunscriba el respectivo porcentaje de dominio de cada condómine. (…) Para el correcto ejercicio de la acción divisoria, cobra inusitada relevancia la precisión y alcance del derecho de dominio de cada condómine, pues, es nada menos el medio por el cual, la cuota-parte indivisa del comunero se transforma, merced al éxito de la pretensión, en un derecho concreto. (…) La tradición es el modo de adquirir el dominio, la cual consiste, “en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo…” Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio, como el de venta, permuta, donación o, como ocurre en este caso “…los actos legales de partición…”. Tratándose de inmuebles, la tradición del dominio se realiza a través de la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos. En estos casos, es obligatorio registrar el título traslaticio de dominio. (…) Señala la corte que se comprende que para acreditar la propiedad sea necesaria la prueba idónea del respectivo título, aparejada de la constancia –o certificación- de haberse materializado el correspondiente modo. No el uno o el otro, sino los dos, pues cada cual da fe de fenómenos jurídicos diferentes, lo que se hace más incontestable cuando ambos son solemnes, como acontece tratándose de inmuebles. (…) No es posible imponer judicialmente esa forma de relacionarse con la propiedad indivisa (la propiedad horizontal) de que se es titular, como que, al enmarcarse bajo la denominación de contrato, entendido como el acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa, el artículo 1502 del C.C., describe los requisitos para que una persona se obligue respecto de otra por un acto o declaración de voluntad, entre los cuales interesa aquí el atinente a que consienta en dicho acto o declaración. (…) La carga de otorgar “…el reglamento de propiedad horizontal que les permita partir materialmente de acuerdo con las disposiciones del testador…”, sólo podría tomarse como una especie de asignación modal y que no como un legado condicional, según el fin determinado por el causante, a voces de la H. Corte Suprema de Justicia “…la asignación modal debe hacerse a la persona a quien el testador encarga la ejecución del modo, en propiedad, para que la tenga como suya con la obligación de aplicarla al fin previsto”. (…) Una vez adjudicado el inmueble a los legatarios, ya se hicieron condueños, sin que tuviera aplicación la carga accesoria de someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal, sin importar que también esa parece haber sido la voluntad del testador y por eso así se dejó dicho expresamente en la asignación de la hijuela; sin embargo, ya vimos cómo no era posible testamentariamente y tampoco judicialmente imponer a los comuneros la creación de un régimen de Propiedad Horizontal, punto en el cual también debe recordarse, que si bien a la partición hecha por el testador, debería estarse, ello ocurre siempre que “no fuere contraria a derecho ajeno”.
MP. JULIÁN VALENCIA CASTAÑO
FECHA: 10/11/2023
PROVIDENCIA: AUTO