TEMA: CONTRATO DE VINCULACIÓN DE CESIÓN DE ÁREA- Celebrado el contrato prometido – el de transferencia de dominio; se extingue el de vinculación de área. No se puede invocar el incumplimiento de un contrato que se extinguió con la concurrencia de la voluntad de los contratantes. /
HECHOS: Solicitan los demandantes se declare responsables a: Promotora Laureles S.A.S.; Fideicomiso de Administración inmobiliaria FAI Promotora Laureles y, Credicorp Capital Fiduciaria S. A. de la violación directa de las normas de protección a consumidores, en razón de las relaciones contractuales derivadas de la vinculación al Fideicomiso de los demandantes. En primera instancia se desestimó las pretensiones de la demanda. Le corresponde a la Sala determinar ¿Agotado el contrato de vinculación de área en un fideicomiso, es posible invocarlo para alegar un incumplimiento y el pago de perjuicios? ¿Es posible el examen de las pretensiones con soporte en el contrato de traspaso …? ¿Están llamadas a prosperar las pretensiones de la demanda?
TESIS: (…) En efecto, un contrato se agota porque se ha cumplido con su objeto, lo que tiene ocurrencia cuando todas las obligaciones que de él emanan se han cumplido por los contratantes; en otros términos, ello implica que, si se invoca como soporte de las pretensiones, éstas quedan comprometidas, por estar soportadas en una relación sustancial inexistente. (…) “El objeto de la promesa –según lo tiene establecido la jurisprudencia– es la conclusión del contrato posterior. De ahí que “siendo el contrato de promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitorio o temporal, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, individualizándolo en todas sus partes por los elementos que lo integran” (Sentencia de 14 de julio de 1998. Exp.: 4724). (…) La promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de éste acarrea la extinción de aquélla” (Sala de Casación; sentencia del 16 de diciembre de 2013. M.P. Dr. Ariel Salazar Ramírez). (…) Al efecto, el soporte de las pretensiones en esencia, radica en que los parqueaderos que fueron prometidos no son los que se entregaron a los demandantes con las apartamentos, porque no cumplen con las medidas y áreas reglamentarias para los parqueaderos dobles lineales y para los sencillos, lo que conlleva a que si se parquean los dos carros en el doble lineal, el uno detrás del otro, no queda espacio para la utilización de los parqueaderos ubicados al frente; incluso, algunos como sencillos, tampoco cumplen con esas especificaciones de área y medidas. (…) Todo lo cual implica, que los demandantes cuando tomaron la decisión de adquirir las unidades inmobiliarias, previamente tenían el deber de informarse sobre esas características, en especial sobre la cantidad de parqueaderos que requerían, las medidas y áreas de estos que, en esencia, es lo que ha originado las inconformidades que platean en este litigio; pues al plenario no se trajo información en ese sentido y, en caso, de que la hubieran recabado; no se precisó cuáles fueron esos requerimientos y si efectivamente, estos se satisfacieron; pues se reitera, en este caso, a pesar de que usufrutuaron los parqueaderos durante cinco (5) meses, luego se allanaron a cumplir el contrato prometido sin ninguna objeción, como se ha venido precisando. (…) Y es que en los proyectos constructivos que se someten a la figura del fideicomiso, las exigencias en cuanto a la determinación de las unidades inmobiliarias prometidas y que serán objeto de otro contrato posterior, se relajan; incluso, con la posibilidad de modificarlo, como en este caso ocurrió con las clausulas insertadas en el contrato de vinculación al proyecto como beneficiarios de área, lo que en la práctica se presta para malos entendidos dando origen a controversias. Para el ponente, sin necesidad de recabar en argumentos porque no es el objeto de esta decisión, no queda duda, que ese contrato de vinculación es uno preparatorio de otro; en realidad, constituye un contrato de promesa de compraventa; pero, se elude, bajo el pretexto de otra figura jurídica atípica, porque en muchos casos no se tienen los elementos suficientes para recabar sobre la identidad del objeto prometido, como lo exige el art. 1611 del C. Civil para el contrato de promesa de compraventa y como ampliamente lo ilustra tanto la doctrina como la jurisprudencia y, por la necesidad de impulsar y ejecutar el proyecto con los recursos que anticipadamente suministran los futuros adquirentes de esas unidades; quienes en muchos casos se vinculan, confiados en la presencia de las fiduciarias, por su naturaleza jurídica y el papel que están llamadas a desempeñar (…) De lo expuesto se sigue que, las pretensiones de la demanda se negarán y como a esta conclusión arribó la sentencia de primer grado, se impone su confirmación. (…)
M.P: LUIS ENRIQUE GIL MARIN
FECHA: 19/12/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA
ACLARACIÓN DE VOTO: MARTHA CECILIA LEMA VILLADA