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TEMA: LEGITIMACIÓN IMPUGNACIÓN ACTAS DE ASAMBLEAS PROPIEDAD HORIZONTAL- Quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho. VALIDEZ DE LA ASAMBLEA-Los copropietarios tienen plena autonomía para adoptar reglamentos y establecer su forma de aplicación, siempre que no afecten derechos fundamentales ni el orden constitucional o legal. La asamblea no puede desconocer su propia normatividad y que cualquier modificación debe realizarse mediante la debida reforma estatutaria.

HECHOS: Los demandantes solicitan la nulidad de la asamblea del 26 de marzo de 2022 y del nombramiento del administrador, José Aníbal Rivera Leal, por violaciones a los estatutos y al debido proceso. En sentencia de primera instancia, el Juzgado Diecisiete Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, declaró la falta de legitimación de Guillermo Enrique Castaño Otálvaro para impugnar las decisiones, declaró la caducidad de la pretensión de nulidad del nombramiento del administrador y desestimó las demás pretensiones por falta de pruebas suficientes. El problema jurídico central de la providencia radica en determinar si los demandantes, tienen legitimación para impugnar las decisiones de la asamblea de copropietarios del Conjunto Residencial Cataluña y si las decisiones tomadas en dicha asamblea, así como el nombramiento del administrador, fueron realizadas conforme a la ley y los estatutos de la propiedad horizontal.

TESIS: (…)  Para resolver el primer interrogante, ha de precisarse que no existe controversia alguna en cuanto a que Guillermo Enrique Castaño Otálvaro no es titular de bienes de dominio privado y de que afirmó estar legitimado para ejercer la acción por ser residente y compañero permanente de la codemandada, Leny Patiño Montoya. Señaló la Sala en sentencia 017 de 16 de julio de 2024, Rdo. 0526631030012023002050 que la calidad de cónyuge de quien es el titular del derecho de dominio, la existencia misma de la sociedad conyugal, no legítima al cónyuge y socio para controvertir judicialmente las decisiones de los órganos de administración de la copropiedad. En este caso, la calidad de compañero permanente de Castaño Otálvaro, así como tampoco la de ser residente del conjunto inmobiliario. “(…) quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho” (…) Luego, si quiere ahora edificar su legitimación en que es residente de la urbanización, también fracasa en su intento, puesto que las anteriores líneas en modo alguno implicaron que el Tribunal Constitucional ampliase el listado de las personas que en los términos del artículo 49 de la Ley 675 de 2001, están legitimadas para impugnar las decisiones que adopte la asamblea general de una propiedad horizontal. “Lo que precisó allí la corporación en cita, es que, para adoptar determinaciones que puedan comprometer intereses de terceros (específicamente, las atinentes a sanciones), la copropiedad ha de garantizar a esas personas el derecho a ser oídas y a intentar persuadirla en el sentido que a ellas más les convenga.(…) El segundo asunto, en lo que toca con la elección del administrador, si bien la pretensión segunda de la demanda estaba dirigida a la declaración de “… la nulidad del último nombramiento como administrador de la Unidad Residencial Cataluña del señor JOSE ANIBAL RIVERA LEAL (…)la inconformidad frente al fallo, abandonó esa senda.  En efecto, se dirigió el embate al desconocimiento del acta de 1º de junio de 2017, emanada del Consejo de Administración por desconocimiento de ella por parte de los copropietarios del conjunto residencial, a lo que sumo que no era posible ejercer la acción frente a una diferente a la de asamblea general, ni de Junta ni de socios. Se pretende entonces por la parte recurrente que como el administrador ha venido siendo la misma persona, es posible impugnar el acta de 2017, la que itero fue desconocida por los interesados.(…) Esas expresiones no denotan otra cosa que el conocimiento del nombramiento del administrador desde el año 2017, y siendo así, la caducidad declarada por el a quo encuentra sustento fáctico y jurídico. En lo que toca con el funcionamiento de la Asamblea de 26 de marzo de 2022(…)debe analizarse en primer lugar si la Asamblea transitó bajo la normatividad que la rige, poniendo de relieve que el artículo 47 de la Ley 675 de 2001 es claro en señalar que La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas.(…) En el hecho 33 de la demanda se afirmó que iniciada la asamblea del año 2.022, y establecido el quorum, dice el artículo 49º del reglamento de la Unidad Residencial Cataluña, se procederá al nombramiento del presidente de la asamblea quien deberá ser COPROPIETARIO de una unidad de dominio privado, pero que el administrador nombró como presidente de la asamblea a LUZ ASTRID ALVAREZ residente de esta Unidad, NO COPROPIETARIA del apartamento en el que reside, con lo que se violó los artículos 49º y 44º numeral 5º del reglamento de la copropiedad.(…) El a quo considera que el hecho probado, de que la designada no ostenta la calidad de propietaria de una unidad de dominio privado de la copropiedad no tiene la entidad suficiente para invalidar la asamblea, y ese sentido difiere la Sala, puesto que lo que plasma el reglamento es la manifestación de la voluntad de los copropietarios, en cuanto a la elección y funcionamiento del máximo órgano de administración y control del Conjunto Residencial Cataluña Propiedad Horizontal, la que puede ser modificada mediante la debida reforma estatutaria, pero en modo alguno queda facultada la asamblea general para desconocer su propia normatividad, precisando que no se exige que el secretario de la asamblea sea copropietario, ya que el artículo respectivo hace referencia al mismo procedimiento, no a la misma calidad, esto es, que sea elegido por mayoría de votos presentes o por simple aclamación.(…) Si el presupuesto es que las personas jurídicas organizadas bajo el régimen de propiedad horizontal tienen plena autonomía para adoptar reglamentos y establecer su forma de aplicación en tanto no afecten la vida en comunidad, ni derechos fundamentales como los de intimidad, libre desarrollo de la personalidad o debido proceso, esto es, no perturben el orden constitucional o legal, su desconocimiento genera la nulidad de las reuniones, actos decisiones que vayan en contravía de lo previamente dispuesto en esos reglamentos.(…) por lo que se MOFIDICA dicho numeral en el sentido de DECLARAR la nulidad de la Asamblea General de Copropietarios realizada el 26 de marzo de 2022. Por sustracción de materia no hay lugar a resolver la pretensión relativa a la nulidad de la elección del Consejo de Administración del año 2022.

M.P JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO
FECHA: 27/02/2025
PROVIDENCIA: SENTENCIA
SALVAMENTO PARCIAL DE VOTO: NATTAN NISIMBLAT MURILLO

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