TEMA: ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL Y DESAHUCIO - El artículo 518 del Código de Comercio establece en favor del comerciante arrendatario que haya ocupado el local durante dos años por lo menos el derecho a la renovación del contrato, salvo en los casos descritos en la misma codificación. / CONTRATOS COLIGADOS - Se edifican en un grupo de contratos con una causa autónoma pero que cumplen una función económica única, o, en otros términos, confluyen en el logro de un mismo objeto, pero que su conexidad es «fundamento para imputar obligaciones de las partes, entre sí, y respecto de terceros. /

HECHOS: La sociedad como arrendadora y las sociedades propietarias del mismo inmueble, Distritex S.A.S., y Serna Duque S.A.S., a través de apoderada judicial presentan demanda declarativa con pretensión de restitución de inmueble arrendado en contra de los demandados. El juez de primera instancia profirió sentencia negando las pretensiones de la demanda, decisión que fue recurrida por medio del recurso de apelación. Corresponde a la sala determinar si se cumplen los requisitos para declarar la restitución del local comercial en cuestión, o si, por el contrario, la decisión de primera instancia debe ser revocada.

TESIS: “El artículo 518 del Código de Comercio establece en favor del comerciante arrendatario que haya ocupado el local durante dos años por lo menos el derecho a la renovación del contrato. Dispone también ese texto legal que el mencionado derecho desaparece en los siguientes casos: “1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; " 2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario, y “3) Cuando el inmueble debe ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina para la construcción de una obra nueva”. (…) “A su turno, el artículo 520 exige que en los casos previstos en los numerales 2º y 3º que se acaban de transcribir, el propietario" desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial." salvo que" el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente”. (…) Aplicando los anteriores prolegómenos al caso concreto se tiene que cuando el legislador comercial consagró que el derecho a la renovación del contrato de local comercial desaparecía en los casos previstos en los numerales 2º y 3º el artículo 518, no exigió como lo entendió el a quo que el desahucio estuviese acompañado de la prueba de las circunstancias allí previstas, mucho menos para calificar su ausencia como actitud desleal o deshonesta del arrendador y/o del propietario de local. (…) “Es que no puede desconocerse que elementales criterios probatorios enseñan que los hechos futuros están exentos de prueba, a los que se suma que, cualquier posibilidad de fraude a la ley creando situaciones ficticias, como no iniciar las obras en este caso, otorgaba el derecho del arrendatario a reclamar la indemnización de perjuicios a cargo del propietario. (…) Lo anterior, impone al Tribunal definir si la expresión “propietario” prevista en el artículo 518 del C. de Comercio, en lo que toca con el desahucio es de interpretación restrictiva. La jurisprudencia, por ejemplo, ha evolucionado frente a la institución de la posesión, dejando de considerarla como un simple fenómeno fáctico, para concederle - en no pocas ocasiones- el alcance de un verdadero derecho, por lo que no cabe duda de que el poseedor que directamente o a través de mandatario ha dado en arrendamiento un local comercial puede acudir a los eventos de terminación del contrato previstos en la ley mercantil, sin que sea válido sostener que tal facultad solo está otorgada al propietario. (…) Para poder hablar de coligamiento se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos: a) Pluralidad de contratos. Se requiere la existencia de, al menos, dos negocios jurídicos que cumplan los requisitos legales para su existencia y validez. b) La existencia de un nexo funcional, habida cuenta que se debe buscar la consecución de un mismo resultado. (…) Habrá conexión contractual cuando celebrados varios convenios deba entenderse que desde el punto de vista jurídico no pueden ser tratados como absolutamente independientes, bien porque su naturaleza y estructura así lo exija, o bien porque entonces quedaría sin sentido la disposición de intereses configurada por las partes y articulada mediante la combinación instrumental en cuestión. La conexidad ocurre “en el supuesto inexorable de una pluralidad de contratos autónomos (dos o más), entre los cuales existe un ligamen de dependencia que, jurídicamente, trasciende o puede trascender en su formación, ejecución o validez.”. (…) Así pues, en términos simples, “pluralidad de negocios jurídicos o contratos y relación, nexo o vínculo por su función y finalidad única perseguida, constituyen presupuestos necesarios de la coligación; cada contrato, empero, es diverso de los restantes, tiene sus propios elementos esenciales, sirve a una función práctica o económica social característica y su cohesión conduce no a otro, sino a la realización de una función única, realizable únicamente por su confluencia y el nexo o vínculo entre todos”.

MP. JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO
FECHA: 19/02/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA

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