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TEMA: VALIDEZ Y EFECTOS DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA- Efectos de la promesa cuando se suscribe escritura pública que consolida el contrato prometido.  La promesa de compraventa se consideró cumplida con la suscripción de la escritura pública, que incluyó la cancelación de la hipoteca y la permuta de los inmuebles, las obligaciones de saneamiento y registro del título derivan del contrato definitivo y no de la promesa de compraventa./

HECHOS: La parte actora solicitó se declare el incumplimiento por parte del demandado del “contrato de promesa de compraventa” celebrado con el demandante y en consecuencia se condene al demandado “a la entrega formal y material del inmueble, debidamente saneado”; además, se ordene el pago de la suma de $600.000.000 por concepto de cláusula penal pactada en el contrato de promesa. En sentencia de primera instancia el Juzgado Doce Civil del Circuito de Medellín denegó las pretensiones del actor. Debe la sala determinar si le asistió razón al juez de primera instancia al negar las pretensiones por considerar que se estaba discutiendo únicamente el contrato de promesa después de haberse concretado el negocio prometido, o si tienen asidero los reproches de la parte demandante que insiste en reclamar el incumplimiento de la promesa aduciendo omisión en el levantamiento de la hipoteca y falta de saneamiento del bien transferido por el demandado.

TESIS: (…) la demanda se enfoca en discutir el contrato de promesa y las obligaciones que la parte demandante considera se derivan del mismo, que según el actor consisten en la omisión de levantamiento del gravamen hipotecario que pesaba sobre el bien y en la imposibilidad de consolidar el registro de la escritura donde se transfirió el bien prometido. (…) Ahora bien, el tema del alcance del contrato de promesa, la posibilidad de anticipar obligaciones del contrato prometido o de incluir cláusulas de otros tipos contractuales y la extinción de la promesa, es tópico que ha sido abordado de forma reiterada por nuestro máximo órgano de decisión civil, señalando insistentemente que al contener un cariz provisional y transitorio, no perdurable “los efectos del contrato de promesa se extinguen por el cumplimiento espontaneo de sus obligaciones, lo cual (…) lo es la celebración del contrato prometido”, no obstante, también ha dicho esa Corporación que el efecto extintivo no es absoluto (…) Ha explicado la Corte Suprema de Justicia (…) En adición, los promitentes comprador y vendedor están habilitados para adelantar el cumplimiento de ciertos débitos que, en puridad, no emanan de la promesa (de la que solo surge una prestación de hacer), sino que encontrarán su verdadera fuente a posteriori, cuando despunte el contrato de compraventa (…) las cargas del comprador y el vendedor no pueden tener origen distinto a la convención definitiva. Ello es así, pues si bien la anticipación de ciertas cargas negociales es válida, no lo es la sustitución de los efectos traditivos reservados a la compraventa. (…) En el presente caso, como se viene diciendo, los señores GABRIEL MAURICIO RESTREPO e IVAN DARÍO TORRES celebraron el 12 de marzo de 2022 contrato que denominaron “PROMESA DE COMPRAVENTA” (…) Allí también se estableció que IVAN DARÍO se compromete a levantar en un lapso que no supere noventa (90) días siguientes a la firma de la promesa, la hipoteca que recae en el inmueble con matrícula 001-936XXX y que obra a favor de COOPETRABAN. Posteriormente, el 25 de noviembre de 2022, dichos contratantes suscribieron la escritura pública N° 16.282 en la que: (i) el representante legal de COOPETRABAN expresó cancelar la deuda y la hipoteca que recae sobre el inmueble con matrícula 001 936XXX e (ii) IVAN DARÍO y GABRIEL MAURICIO celebraron contrato de permuta en el que el primero transfirió al segundo el derecho de dominio y posesión del inmueble con matrícula 001-936XXX y en contraprestación, GABRIEL MAURICIO transfirió a IVAN DARÍO el derecho de dominio y posesión respecto de los inmuebles con matrículas N° 020-78XXX; 020-78XXX y 020-78XXX. En el mentado acto afirmaron los contratantes que “con el otorgamiento de esta escritura las partes cumplen satisfactoriamente la promesa de permuta suscrita entre los mismos…” (…)  También se observa que la escritura no pudo ser registrada inicialmente debido a la existencia de un embargo (Nota devolutiva del 29 de diciembre de 2022…), registro que se concretó apenas el 20 de abril de 2023. (…) En cuanto a la cancelación de la hipoteca, evidente resulta que las partes, aunque establecieron inicialmente que la misma se realizaría noventa (90) días siguientes a la suscripción de la promesa, decidieron hacerlo y avalar su levantamiento al momento de suscribir la escritura contentiva de la permuta finalmente celebrada, no pudiendo sostenerse entonces que la estipulación de la promesa sobre ese aspecto permaneció, porque no se trató de un tema que quedó en completo silencio, sino sobre el que se realizó una regulación distinta, tanto así que el levantamiento se efectuó en la misma escritura contentiva de la permuta que signaron ambos contratantes y donde afirmaron que con la suscripción se entendía cumplida satisfactoriamente la promesa, de donde se entiende que el contrato final “recoge la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes”. En lo relativo al saneamiento del bien y el registro efectivo del título en el certificado de tradición y libertad, al tratarse de un pacto propio del contrato definitivo cuando de transferencia de bienes inmuebles se trata, sus efectos y los deberes que de allí se derivan “no pueden tener origen distinto a la convención definitiva…” (…) Tampoco puede entenderse, como pretende el recurrente, que al no haberse estipulado contundentemente algo sobre la cláusula penal en la escritura, dicha disposición primigenia persiste y abarca también el incumplimiento de la permuta, esto, porque la subsistencia se predica de los pactos anticipados que no son modificados en el contrato final y la cláusula penal no es un pacto adelantado del contrato prometido sino un acuerdo exclusivo para la promesa, pena que no se consagró para el incumplimiento de la permuta; sumado esto a que en la escritura se dijo que con dicho acto notarial se cumplía satisfactoriamente la promesa, lo que implica que la cláusula penal que abarcaba el contrato preparatorio se extinguiera, siendo diferente, se insiste, el incumplimiento de la permuta (contrato final) y los perjuicios que del mismo se puedan derivar, pero eso aquí no fue lo pretendido. (…) No es verdad tampoco que la escritura pública contentiva de la permuta sea “un mero acto accesorio del contrato principal de promesa de compraventa”, porque como se ha tratado de esclarecer a lo largo de esta providencia, se trata de contratos diferentes en su forma, alcances y obligaciones, uno preparatorio y otro final, pero sin que exista subordinación entre los mismos. (…) Le asiste razón eso sí al inconforme al indicar que la transferencia del derecho real de dominio no se entiende cumplida con la suscripción del mero título (escritura pública) porque es necesaria la inscripción, no obstante, lo que no se avala es la intención indebida de derivar esa obligación de la promesa, cuando realmente proviene de la permuta. No es verdad tampoco que se desconozca la voluntad de las partes al pactar la cláusula penal, porque precisamente se le está dando alcance a la manifestación de voluntad más reciente de los contratantes, quienes afirmaron luego de la suscripción del contrato preparatorio, en el acto notarial contentivo del contrato final, el cumplimiento satisfactorio de la promesa. (…) Los anteriores argumentos que recogen los reparos de la parte demandante frente a la sentencia de primera instancia permiten concluir sin necesidad de otras elucubraciones que no le asiste razón a la parte recurrente en la mayoría de sus reproches y, aunque algunos puntos de sus alegaciones se comparten, conforme se explicó, son insuficientes para revocar la sentencia de primera instancia. 

MP. MARTHA CECILIA OSPINA PATIÑO
FECHA: 26/03/2025
PROVIDENCIA: SENTENCIA 
ACLARACIÓN DE VOTO. MP JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO

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