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TEMA: CONTRATO DE PROMESA - Debe contener, que conste por escrito; que el contrato a que la promesa se refiera no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; que se determine que para perfeccionar el contrato, sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. /

HECHOS: La señora (MJPF) presentó demanda de responsabilidad civil contractual frente a Germán Arturo y Aicardo de Jesús Vélez Giraldo, para que se declare que el 4 de octubre de 2020 se resolvió el contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes, por haberse cumplido la condición resolutoria pactada, que se declare que la demandante cumplió con la obligación de restituir los bienes inmueble objeto del contrato; que los demandados incumplieron con la obligación de restituir a la compradora, la suma que se había pagado como parte del precio de los bienes prometidos en venta; que, se condene a los demandados al pago de los intereses moratorios a la tasa máxima legal, y al pago de la cláusula penal. El Juzgado 12 Civil del Circuito de Medellín resolvió, declarar, oficiosamente, la nulidad absoluta del contrato; y, por tanto, los demandados deberán pagar a la demandate la suma de $184´052.015,00 m. l. a la ejecutoria de esta sentencia. A partir de ese momento y hasta el día del pago se causarán sobre la misma intereses legales en los términos de la regla 1ª del artículo 1617 del Código Civil. La Sala debe establecer si ¿El contrato adolece de nulidad absoluta porque carece de uno de los elementos validez? O, por el contrario, ¿el contrato goza de plena validez porque la condición fue determinada?

TESIS: El contrato de promesa está regulado en el artículo 1611 del Código Civil subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887; en dicha norma se establece las exigencias que la promesa debe contener, esto es, que conste por escrito, que el contrato a que la promesa se refiera no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil, que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato y, que se determine que para perfeccionar el contrato, sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. (…) En el caso concreto; hay que destacar que las partes contratantes acordaron que la protocolización de la escritura pública de compraventa se llevaría a cabo a los dos días hábiles siguientes, previo acuerdo entre ellas frente al día y hora, a que los promitentes vendedores obtuvieran los actos administrativos ejecutoriados en que constara la finalización del trámite de actualización de linderos y rectificación de área de terreno en relación con los dos inmuebles prometidos, de igual modo, en el parágrafo 1 de la cláusula quinta se indicó que los promitentes vendedores se obligaban a iniciar de inmediato el trámite necesario que la Oficina de Catastro Departamental exigiera. (…) Así las cosas, se coincide con el juzgador de primer nivel en concluir que en la promesa no se determinó la época en que se suscribiría la compraventa, puesto que, se dijo que la firma de la escritura sería dos días hábiles siguientes, previo acuerdo entre las partes respecto del día y la hora exacta, a que los vendedores contaran con las resoluciones que pusieran fin al trámite de actualización de linderos y rectificación de área de terreno, por lo tanto, circunstancia indeterminable porque en primer lugar, depende de que los promitentes vendedores materialicen la voluntad de iniciar el trámite respectivo ante la Oficina de Catastro; en segundo lugar, también depende de que los contratantes se pongan de acuerdo en cuanto a la fecha y hora exacta para suscribir el instrumento público, y en tercer lugar, porque el cumplimiento de la condición necesariamente depende de la gestión del ente departamental, lo que impide prever un tiempo de duración del trámite y en ese orden, la época es indeterminada y no se aviene a lo establecido en el numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, es indeterminada. (…) La parte inconforme adujo que el a quo desconoció lo establecido en los artículos 1530, 1531, 1534, 1539, 1540 y 1542 del Código Civil porque la condición estipulada si bien dependía de la voluntad de la Oficina de Catastro Departamental, el plazo máximo que se estableció en la promesa de compraventa fue de un año. Este reparo no tiene vocación de prosperidad porque, las normas referidas por el recurrente hacen referencia a las obligaciones condicionales y modales, que en principio se aplicaría al contrato de promesa de compraventa, sin embargo, ello va en contravía de lo establecido en el numeral 3 del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 en tanto prevé que la promesa de contrato debe contener un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el acuerdo. (…) La parte demandante alegó que la actuación de la Oficina de Catastro Departamental se encuentra regulada, lo que conlleva que el pronunciamiento de la entidad sea un asunto previsible y determinado. Según lo precedente, hay que precisar que si bien es cierto lo señalado por la parte recurrente en cuanto a que la actividad de la Oficina de Catastro está reglamentada, no es menos cierto que, en la práctica se evidencia que los términos en que se debe resolver las solicitudes de los usuarios, no son cumplidos a cabalidad por las entidades públicas, por el contrario, ocurre que en general, frente a los trámites que se debe adelantar ante las autoridades existe demoras e incertidumbre que se traducen en múltiples acciones de tutela por la afectación de los derechos de petición y al debido proceso. (…) En conclusión, de acuerdo con las consideraciones contenidas en esta providencia, la decisión en esta instancia será la de confirmar la sentencia de primer grado, al estar probada la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa arrimado al proceso. 

MP. MARTHA CECILIA LEMA VILLADA
FECHA: 30/09/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA

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