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TEMA: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - Es un “modo de adquirir las cosas ajenas” en razón del ejercicio prolongado e ininterrumpido de hechos posesorios, por un tiempo determinado, además de otros requisitos expresamente señalados por la ley. / PROPIEDAD HORIZONTAL - Sólo existe cuando se esté en presencia de una matrícula inmobiliaria independiente previo cumplimiento de lo dispuesto en las normas del estatuto de registro de instrumentos públicos. /

HECHOS: Dentro del presente proceso Declarativo verbal de Prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio pretende el demandante que se declare que el mismo es propietario del tercer y cuarto piso del inmueble objeto de litigio, en consecuencia, ordenar la inscripción como propietario de las dos plantas referenciadas al demandante, en el folio de matrícula del inmueble del cual hacen parte. La juez a quo denegó la pretensión, por considerar que no se había cumplido con el término legalmente establecido para tal efecto, esto es, el de poseerse el bien por un lapso de tiempo de diez (10) años. Corresponde a esta Sala, determinar si es factible adquirir por prescripción adquisitiva de dominio parte de un bien inmueble que no ha sido sometido a propiedad horizontal.

TESIS: La prescripción adquisitiva, conforme lo establecido en el artículo 2512 del Código Sustantivo Civil es un “modo de adquirir las cosas ajenas” en razón del ejercicio prolongado e ininterrumpido de hechos posesorios en los términos del precepto 762 ibídem, por un tiempo determinado, además de otros requisitos expresamente señalados por la ley. Partiendo de dicha consagración la doctrina y la jurisprudencia, han señalado que, para adquirir por dicho modo, deben cumplirse dos requisitos esenciales: i) Que se ejerza posesión sobre la cosa, esto es, que confluyan en detenta el bien: el corpus, que es la aprehensión física o material de una cosa mueble o inmueble determinada y, el animus domini, que alude al ánimo de comportarse como señor y dueño de aquello que se está detentando materialmente. Y que se ejerza de manera pública, ininterrumpida y pacífica, sin reconocer dominio ajeno. (…) ii) Que el bien objeto de posesión, se trate de una cosa corporal, determinada que esté en el comercio y por supuesto, exista material y jurídicamente. Esto es, que ni los bienes de uso público, baldíos o fiscales, ni los derechos personalísimos pueden adquirirse por prescripción. (…) Además de los anteriores requisitos, es necesario iii) Que se cumpla con el tiempo legal exigido, atendiendo a si se acude a la prescripción ordinaria y extraordinaria. La primera, conforme al artículo 2528 del Código Civil, ocurre cuando se ejerce la posesión regular por un tiempo de 3 y 5 años para bienes muebles e inmuebles, respectivamente, que en concordancia con el canon 764 ejúsdem, procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe; la segunda, conforme al artículo 2532 del mismo compendio normativo, contempla la posibilidad de adquirir el dominio por este modo, atendiendo los mismos requisitos, salvo el de justo título, por el término de diez (10) años. (…) la propiedad horizontal es una “forma especial de dominio”, en la que “concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes”, la cual puede constituirse sobre bienes construidos o por construirse, conforme a lo señalado en el artículo 3° de la Ley 675 de 2001, siendo potestad de los copropietarios su conformación o no, previo cumplimiento de los requisitos legales que se exigen para tal efecto. (…) Al someterse una propiedad por pisos a dicho régimen, conforme lo señala el artículo 52 de la Ley 1579 de 2012, se mantiene el registro catastral y el folio de matrícula correspondiente al edificio en general, con las debidas anotaciones, para lo relativo a los bienes de uso común y se asigna a cada unidad privada de dominio resultante un registro catastral y un folio de matrícula independiente, con la anotación de que los mismos fueron segregados del registro y del folio general, momento a partir del cual, cada una de esas unidades mobiliarias, adquiere existencia jurídica independiente. (…) Así las cosas, resulta improcedente adquirir por prescripción uno o más niveles de un edificio que no haya sido sometido a propiedad horizontal, al no haber una matrícula inmobiliaria independiente que identifique cada una de las otras unidades que lo componen y por ende, no está debidamente individualizado, al hacer parte de una sola unidad inmobiliaria, todas ellas siguen conformado un globo. (…) Mientras que no se someta una construcción de varias plantas al régimen de propiedad horizontal, cada una de ellas al no tener una matrícula independiente, entran a formar parte integrante de la edificación, es decir, se consideran como una proyección vertical de ese inmueble, debiendo descartarse entonces, la existencia de otro derecho real distinto y, por ende, no sería posible su enajenación, ni mucho menos su apropiación a través de la usucapión, porque como se itera, los bienes que se pretendan adquirir por este modo, deben ser cosas corporales determinadas que estén en el comercio y, por supuesto, que existan material y jurídicamente. (…) Distinta es la situación cuando se trata de un bien que se extiende no vertical sino horizontalmente, pues ahí sí es perfectamente posible que, por virtud de una declaración de pertenencia, el dueño vea reducida la extensión de su predio en una determinada franja en que otra persona, durante el término de ley ejerció actos de señor y dueño. Desde luego que, al declararse la usucapión, se dispondrá la apertura de matrícula inmobiliaria a la respectiva franja conforme lo ordena el artículo 56 del Estatuto Registral, lo que no es posible, se reitera, tratándose de la “posesión” de pisos o departamentos de un edificio no sometido al régimen de propiedad horizontal. (…) En suma, como no fueron acreditados todos los presupuestos estructurales de la usucapión, la pretensión debía ser negada como lo dispuso la primera instancia y, en consecuencia, se debe confirmar la sentencia apelada, pero por las razones esbozadas en esta providencia.

MP. BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA
FECHA: 22/02/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA
SALVAMENTO DE VOTO: JULIÁN VALENCIA CASTAÑO

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