TEMA: OBLIGACIONES CONTRACTUALES-En los contratos sinalagmáticos cuando las partes estipulan un orden prestacional sucesivo, quien incumple primero exceptúa a su contraparte de cumplir o allanarse a hacerlo para obtener la resolución o el cumplimiento, en consecuencia, se habilita invocar los remedios contractuales establecidos en el artículo 1546 del Código Civil./
HECHOS: Solicitó el demandante se declare el incumplimiento de Infinito Construcciones S.A.S., del contrato de cesión recíproca de proyectos urbanísticos celebrado el 25 de marzo de 2021; consecuencialmente, se ordene su resolución. En sentencia de primera instancia el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Medellín desestimó íntegramente las pretensiones de la demanda. Debe la sala establecer: a) Cuál es el contrato del que emana el vínculo contractual demandado y, si el cumplimiento obligacional era simultaneo o no; b) si está demostrado el incumplimiento de la demandante y/o de la demandada y, c) si están llamadas a prosperar las excepciones o procede en el particular la resolución por incumplimiento.
TESIS: (…) En tal contexto, procede resolver el primer problema jurídico planteado para desentrañar si las partes establecieron un orden prestacional o si el cumplimiento era simultáneo. (…) Sin atisbo de duda, las obligaciones cuyo incumplimiento cimientan esta litis, son las consignadas en el acuerdo firmado el 25 de marzo de 2021, frente a las cuales corresponde esclarecer la temporalidad establecida para su honramiento, en orden a ello, es menester poner de presente los contornos del negocio jurídico. Así, en el numeral tercero de las consideraciones se indicó que, de las 160 hectáreas del lote donde se ubica el proyecto inmobiliario de propiedad de Carlos y Nelson, estos últimos “venden a Inversiones Lozano S.A.S., una porción de tierra compuesta por 16 hectáreas con su respectivo proyecto urbanístico” (…) a la firma del contrato la demandante efectivamente adeudaba a Infinito Construcciones S.A.S, por concepto de la cesión, la suma de $46’000.000, ello fue confirmado por el testigo Liber empero, ese valor, de conformidad con el parágrafo único de la cláusula cuarta se cancelaría “al momento en que se cumpla y se verifique lo entregado de acuerdo a lo estipulado en la cláusula quinta” (…) Aunque la parte demandada enfocó su defensa en hacer ver que el lote objeto de la cesión no estaba sometido a limitación alguna para el desarrollo urbanístico, insistentemente dijo que era ese el fundamento del incumplimiento endilgado por la actora e, incluso la práctica probatoria se enfocó sustancialmente en ese aspecto, como una situación que ha presentado discrepancias entre las partes, lo cierto es que, verificado el escrito de demanda inicial y su reforma, se avizora que la circunstancia en que se soporta la pretensión resolutiva es el incumplimiento del deber consagrado en la cláusula quinta del contrato, esto es, los entregables. (…) bajo estos contornos, el cumplimiento de la obligación de pago en cabeza de Inversiones Lozano García S.A.S., se haría exigible solamente, una vez acreditado el cumplimiento por parte de Carlos de las cargas impuestas en la cláusula quinta, lo cual implica que el cumplimiento no era simultáneo, sino sucesivo, pues los contratantes establecieron un orden prestacional, quedando atado el cumplimiento de la demandante al cumplimiento previo de la demandada y, en tal sentido, la actora solo podrá catalogarse como contratante incumplida si su contraparte demuestra la satisfacción de la condición estipulada para el pago (…) Ahora bien, si en gracia de discusión se aceptara que los documentos remitidos el 12 de marzo de 2021 hacen parte del cumplimiento de las obligaciones contraídas por Infinito Construcciones S.A.S., el día 25 del mismo mes y año, reluce que la demandada no podía honrar sus obligaciones “en la medida de lo posible”, sino, íntegramente con apego a lo convenido y, entonces, tampoco esa misiva y sus anexos demuestran el honramiento de la obligación esencial estipulada en el contrato, pues, aunque en su declaración el representante legal de la demandada afirmó que solo quedó faltando la topografía, realmente, no se advierte remitida: i) La planimetría 3D; ii) topografía actualizada; iii) el Plan de Manejo Ambiental; iv) Resolución que especifique que dentro del lote de menor extensión existe reserva protegida; v) diseños eléctricos aprobados por EPM y, vi) prefactibilidad del informe financiero. (…) Es evidente que las obligaciones de Infinito Construcciones S.A.S., se circunscriben a la cesión del proyecto con la entrega de los referidos documentos y no a la ejecución del mismo, también que la cláusula tercera del contrato es suficientemente clara al delimitar por sus coordenadas el predio objeto del negocio, por lo que era sobre esa fracción de terreno que se debían entregar los documentos, ahora, si como alega la pasiva, sobre tal porción no existe limitación ambiental o, si el demandante tenía conocimiento de ello, como reconoció el testigo LIBER (…) En suma, la obligación que debía acreditar cumplida la demandada para truncar el éxito de las pretensiones incoadas por Inversiones Lozano García S.A.S., era la remisión de los once (11) entregables pactados en el contrato suscrito el 25 de marzo de 2021, aspecto que dejó en completa orfandad, pues sus esfuerzos para demostrar que el inmueble era urbanizable pese a las discusiones frente a las limitaciones para la explotación de la tierra, resultan inanes para demostrar que honró los compromisos contractuales estipulados en la cláusula quinta del contrato y, en tal sentido, está llamada a soportar las consecuencias que la insuficiencia probatoria acarrea, que es justamente, tener por probado su incumplimiento. (…) habiéndose pactado un orden prestacional para el cumplimiento de las obligaciones y demostrado el incumplimiento previo de la demandada, Inversiones Lozano García S.A.S., contrario a lo concluido por la primera instancia, no debía pagar los $46’000.000 restantes del precio de la cesión o allanarse a hacerlo, por lo cual, no ostenta la calidad de contratante incumplida, pues su cumplimiento se encontraba supeditado al honramiento previo de Infinito Construcciones S.A.S. (…) Improbado como se encuentra el cumplimiento de la demandada de sus obligaciones contractuales, con apego a los lineamientos trazados por la jurisprudencia, el asunto ha de resolverse por la senda establecida en el artículo 1546 del Código Civil, esto es, el incumplimiento unilateral, que habilita a la contratante cumplida a reclamar la resolución que se invoca; es preciso anotar que el incumplimiento de la demandada no es fútil, pues reconoció la misma pasiva que con la entrega de los documentos se perfeccionaba la cesión, bajo ese contexto, el incumplimiento fue esencial. (…) Basta remitirse al análisis probatorio y jurídico que antecede, para concluir sin asomo de dudas que, Infinito Construcciones S.A.S., incumplió el Contrato de cesión recíproca de proyectos urbanísticos y que, su incumplimiento da lugar a la resolución del contrato reclamada por Inversiones Lozano García S.A.S., como contratante cumplida, por lo que, habrá de revocarse la decisión de primera instancia para en su lugar acoger las pretensiones principales de la demanda (…) En este evento, es aplicable la regla establecida en el artículo 1546 del Código Civil en razón del incumplimiento unilateral de la demandada, quien no logró demostrar por ningún medio suasorio el honramiento de sus deberes contractuales, estipulados como previos al pago del saldo restante a cargo de la demandante quien, en calidad de contratante cumplida está habilitada para invocar no solo la resolución sino, la indemnización de perjuicios (…) En conclusión, se impone revocar la decisión de primera instancia para, en su lugar, estimar las pretensiones y condenar por los montos indemnizatorios.
MP. SERGIO RAÚL CARDOSO GONZÁLEZ
FECHA: 24/06/2025
PROVIDENCIA: SENTENCIA