TEMA: ELEMENTOS AXIOLÓGICOS DE LAS ACCIONES DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO- Imposibilidad de ejecución de las obligaciones y frustración de una condición suspensiva como causales de exoneración de cumplimiento de un contrato. Cuando la causa de que no sea posible ejecutar una obligación o que falle una condición es el incumplimiento de una de las partes, esta debe indemnizar los perjuicios que cause a su contraparte.
HECHOS: El 19 de noviembre de 1992, Luz Elena Arango Vásquez y Luis Octavio Aristizábal Gómez celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre un predio en Medellín. Aristizábal Gómez no cumplió con la entrega del inmueble ni con la realización del reglamento de propiedad horizontal necesario. Luis Octavio Aristizábal Gómez falleció el 16 de octubre de 2008, dejando herederos determinados e indeterminados. Por tanto, las pretensiones de la Demandante son el cumplimiento del contrato, esto es, solicitar la suscripción de la escritura pública de compraventa; resolución del contrato, en caso de no ser posible el cumplimiento, pedir la resolución del contrato y la devolución de $202.556.000; y enriquecimiento sin causa, esto es, reconocer un enriquecimiento sin causa en el patrimonio de Aristizábal Gómez y ordenar la indemnización correspondiente. El juez de primera Instancia, denegó el cumplimiento por la imposibilidad de ejecutar el contrato debido a la falta de desenglobe del predio, pero concedió la resolución, ordenando a los herederos pagar $202.556.000 a Luz Elena Arango Vásquez, indexados desde el 22 de marzo de 2022, y la restitución del bien. Al agrupar las críticas de las partes contra la sentencia, en problemas jurídicos se pueden delimitar los siguientes: a) ¿Es posible considerar a Luz Elena Arango Vásquez como una contratante cumplida? […]; b) ¿Las obligaciones de la promesa eran ejecutables o se habían extinguido por alguna causal legal? […]; c) ¿Era posible condenar a los herederos de Luis Octavio Aristizábal Gómez a pagar los perjuicios que este causó?
TESIS: (…) dado que la demandante pidió como pretensión principal la de cumplimiento del contrato, a esta le correspondía demostrar que cumplió todas las obligaciones a que se comprometió, independientemente de la labor de su contraparte. En lo relativo al pago del precio, se reitera, esto quedó documentado desde la suscripción del contrato de promesa. Y en lo referente a la comparecencia a la notaría en la fecha y hora pactadas, esto también quedó registrado en el acta de comparendo nro. 23 de la Notaría 16 del Círculo de Medellín, documento cuya autenticidad o veracidad no fueron disputadas en este pleito, ni ofrece motivos al tribunal para desestimar su poder de convicción. Es decir, que sí resultó razonable la conclusión del juzgado de primera instancia relativa a que Luz Elena Arango Vásquez fue una contratante cumplida, y por ello podía pedir la ejecución forzada del contrato. Sea el momento para anotar que dentro del expediente no aparece documentado que para el momento de presentación de la demanda «Centro Comercial Tenerife Cúcuta» haya sido sometido al régimen de propiedad horizontal, luego resulta imposible exigirle a la demandante su comparecencia a la notaría cuando la condición pedida por los apelantes no sucedió dentro del plazo pactado en el contrato.(…) Según lo expuesto por la doctrina, con sustento en lo regulado en los arts. 1543, 1561, 1563, 1603 – 1605, 1615, 1616, 1729 – 1739 y 1870 del C.C. y 1 de la Ley 95 de 1890, aunque un contrato sea válido y eficaz, sus obligaciones pueden extinguirse cuando no exista la posibilidad ejecutarlas, esto aplicando el viejo aforismo de que «nadie está obligado a lo imposible».Sin embargo, se reconoce que, al evaluar esa situación, se debe verificar si la causa de esa imposibilidad proviene de un evento objetivo, invencible, imprevisible e insuperable para las partes, esto es, una situación de fuerza mayor o caso fortuito, o si, por el contrario, la imposibilidad es imputable, directa o indirectamente, a un acto de dolo o culpa del deudor.(…) cuando media culpa o dolo del deudor, este debe pagar a su acreedor la correspondiente indemnización de perjuicios.(…) Según el art. 1870 del C.C., una condición necesaria para la existencia de una compraventa es que la cosa objeto del contrato exista, tanto desde el punto de vista físico, como desde el jurídico. Por lo cual, indica la norma, que la venta de cosa inexistente no produce efecto alguno. (…) la Sala no considera que lo ocurrido en el presente asunto se acople a una imposibilidad de ejecución, puesto que, tal y como propone la parte demandante, sí hay formas de llevar a cabo la obligación acordada por las partes.(…) cuando la condición es potestativa, esto es, un hecho que depende de la voluntad del acreedor o del deudor, según la clasificación prevista en el art. 1534 del C.C., siempre resulta razonable evaluar si la persona obligada a ejecutar el acto del cual pende el nacimiento de la obligación actuó en la forma acordada en el contrato o si incurrió en culpa o dolo frente al hecho prometido, caso en el cual podría ser responsable de los perjuicios que el fallo de la condición cause a su contraparte.(…) Al aplicar los anteriores lineamientos a este caso, se observa que la obligación de suscribir la escritura pública de compraventa pactada por Luis Octavio Aristizábal Gómez y Luz Elena Arango Vásquez, estaba sujeta a un plazo: 19 de noviembre de 1993 a las 10:00 a.m. en la Notaría 16 del Círculo de Medellín; y a una condición: que para esa fecha existiera el local 113 del «Centro Comercial Tenerife Cúcuta», para lo cual Aristizábal Gómez debía haber realizado e inscrito el reglamento de propiedad horizontal con el cual naciera a la vida jurídica el local ofrecido en venta. Como expuso la sentencia de primera instancia, el hecho prometido por Luis Octavio Aristizábal Gómez no se ejecutó para la fecha dentro de la cual debía haberse realizado, esto es, 19 de noviembre de 1993, y esa omisión fue por negligencia del deudor.(…) En suma, la sala concluye que la obligación principal del contrato de promesa de compraventa suscrito entre Luis Octavio Aristizábal Gómez y Luz Elena Arango Vásquez, esto es, la suscripción de la escritura de venta del Local 113 se extinguió por no haber ocurrido la condición suspensiva de la cual pendía su nacimiento, la existencia jurídica del local mediante la constitución de «Centro Comercial Tenerife Cúcuta» en propiedad horizontal, en la fecha en la cual debía haberse verificado esa situación, 19 de noviembre de 1993. Luego, si por virtud del convenio entre las partes la obligación se extinguió desde el 19 de noviembre de 1993, no queda sino aplicar las consecuencias que se definieron en la sentencia atacada, por un lado, borrar los efectos del contrato, y por el otro, declarar responsable contractualmente a Luis Octavio Aristizábal Gómez por los perjuicios que con su incumplimiento le generó a Luz Elena Arango Vásquez.(…) se debe decir que, por mandato de lo previsto en los arts. 673, 1008 y 1155 del C.C., los herederos son continuadores de los derechos y obligaciones del difunto, y es posible demandarlos como representantes del patrimonio ilíquido de su causante, con independencia de que haya o no proceso de sucesión abierto, en los términos del art. 87 del C.G.P. De hecho, aún más importante se puede conminar a los herederos de una persona a atender las indemnizaciones que el difunto hubiera debido pagar por los daños que causó, como en este caso.
MP. NATTAN NISIMBLAT MURILLO
FECHA: 10/12/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA
SALVAMENTO DE VOTO: JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO