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TEMA: MUTUO DISENSO CONTRACTUAL - Por desarrollo jurisprudencial, los presupuestos esenciales para que se configure el mutuo disenso contractual refieren a la existencia de incumplimientos recíprocos, simultáneos, graves, relevantes y equiparables por parte de ambos contratantes, sumados a la evidente intención, también de los dos contratantes, de separarse del contrato. No obstante, la falta del presupuesto de simultaneidad evidenciada conlleva a la misma conclusión desestimatoria del mutuo disenso. /

HECHOS: Los demandantes solicitan que se declare que en el contrato de promesa de compraventa entre: la Junta de Vivienda Comunitaria Ángeles de San Antonio; “JVC Ángeles de San Antonio”, como promitente compradora. y, Construgral S.A. hoy General Construction S.A.S., en liquidación. como Promitente vendedora,  se presentó el fenómeno jurídico denominado mutuo disenso o distracto contractual; que se declare que haciendo una adecuada imputación de pagos, conforme al artículo 1653 del CC la parte demandante, pagó en su totalidad el lote de terreno objeto de la promesa de compraventa, y se abonó al valor de las mejoras y construcciones quedando a deber una suma por dichos conceptos; que, por verificarse el pago de la obligación principal del contrato de promesa de compraventa se decrete el cumplimiento forzado del contrato de promesa en lo que tiene relación con el otorgamiento de la escritura pública de venta, fijando a la demandada la obligación de hacer. La demandada presentó demanda de reconvención por acción reivindicatoria del dominio ante el fenómeno de la caducidad, por el incumplimiento del contrato. El señor Juez decide negar las pretensiones de las demandas por incumplimiento de ambos demandantes. La Sala determinará, si le asistió razón al a quo al negar las pretensiones de la demanda principal, o si se realizó un análisis inadecuado del asunto y, por ende, es posible acceder a las mismas.

TESIS: La sentencia SCC-5420 del 04 de septiembre de 2000, explicó: “El contrato de promesa naturalmente es fuente de una y principal obligación: hacer el contrato prometido; es decir, otorgar la escritura pública que perfecciona el contrato de compraventa del inmueble, para nuestro caso, cuando este es el tipo de bien sobre el cual ella versa”. (…) En tiempos recientes, la Corte Suprema de Justicia, sobre este tipo de contrato reiteró en sentencia SC5224-2019: Una promesa de contrato tiene como característica fundamental, que su objeto es el de garantizar que las partes suscribirán, con posterioridad a ella, otro contrato, por eso de aquella deriva una obligación de hacer para las partes, que consiste en celebrar el negocio jurídico prometido: «El objeto de la promesa según lo tiene establecido la jurisprudencia es la conclusión del contrato posterior. De ahí que “siendo el contrato de promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitorio o temporal, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, individualizándolo en todas sus partes por los elementos que lo integran”. (…) El Código Civil en su artículo 1546 regula la condición resolutoria tácita en los siguientes términos: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. (…) La jurisprudencia nacional se ha pronunciado sobre este precepto sosteniendo que son presupuestos indispensables, para la prosperidad de la acción resolutoria a) que, el contrato sea bilateral y válido, b) que quien promueva la acción haya cumplido con sus obligaciones o que haya estado dispuesto a cumplirlas, y c) que el otro contratante haya incumplido las obligaciones que le corresponde. Esta norma debe interpretarse en concordancia con el artículo 1609 del mismo Estatuto, es así como el contratante cumplido o que haya estado dispuesto a cumplir está legitimado para pretender la resolución del contrato. (…)  De antaño se tiene establecido, sin mayor controversia que, cuando alguno de los contratantes no cumple con sus obligaciones, el contratante cumplido tiene la posibilidad de pedir la resolución por incumplimiento o el cumplimiento forzado del contrato, como también indemnización de perjuicios, pero no existe tanta contundencia en cuanto a la consecuencia jurídica que puede aplicarse cuando ambos contratantes incumplen sus obligaciones. (…) Reitera la SC4801 de 2020, «la resolución puede demandarla en el evento de desacato recíproco y simultáneo si se funda en el desacato de todas las partes, en este evento sin solicitar perjuicios». En tal virtud, en el ámbito de la resolución del contrato, el hecho del incumplimiento mutuo autoriza el ejercicio de la acción resolutoria. De tal suerte que es posible demandar la resolución y desligarse del contrato, incluso en el evento de mutua inejecución. Empero, deben de tratarse de incumplimientos graves, relevantes, equiparables. A su turno, la exigencia de la gravedad para la prosperidad de la acción resolutoria ha tenido desarrollo en otras latitudes. De tal suerte que la trascendencia de la inejecución de la prestación debida es un elemento para considerar en la acción resolutoria. (…) De la reseña antecedente se puede concluir entonces que, por desarrollo jurisprudencial, los presupuestos esenciales para que se configure el mutuo disenso contractual refieren a la existencia de incumplimientos recíprocos, simultáneos, graves, relevantes y equiparables por parte de ambos contratantes, sumados a la evidente intención, también de los dos contratantes, de separarse del contrato. (…) el a quo consideró que existió mutuo incumplimiento de las partes contratantes porque la demandante no pagó oportunamente las cuotas pactadas y porque ninguno de los contratantes compareció a la notaría en la fecha establecida, pero seguidamente señaló que no evidenció interés en separarse del contrato porque la misma parte demandante solicitó el cumplimiento de la obligación principal, conclusión que no comparte completamente esta Sala porque no se evidencia un incumplimiento coetáneo del negocio, en tanto, al haberse pactado obligaciones escalonadas incumplidas primigeniamente por la parte demandante no se puede hablar de reciprocidad y simultaneidad. (…) No obstante no compartirse cabalmente la conclusión del a quo, la falta del presupuesto de simultaneidad evidenciada conlleva a la misma conclusión desestimatoria del mutuo disenso, lo que implica que el reparo de la parte demandante no tiene finalmente asidero de cara a derruir la decisión. (…) El recurrente indica también que, al haberse realizado el pago de las cuotas con intereses de mora y el haber recibido la demandada los pagos implican una prolongación tácita del plazo para otorgar la escritura, pero dicha aseveración además que debe ser analizada en el campo del cumplimiento contractual y no de la resolución, no coincide con lo expresamente pactado en el contrato, donde se determinó contundentemente que la ampliación del plazo debería constar por escrito. (…) Las demás alegaciones del recurrente evidencian inconformidad porque el a quo no acogió la pretensión de cumplimiento parcial que de forma consecuencial al mutuo disenso formuló, evidenciando esta Sala que dicha petición resulta totalmente contradictoria y debía ser descartada como acaeció, pues absolutamente inadecuado resulta procurar, al mismo tiempo, resolver el contrato y de forma consecuencial, que se cumpla el mismo. (…) Lo expuesto permite concluir entonces que la sentencia de primera instancia, en cuanto denegó las pretensiones principales debe confirmarse, pero por los argumentos aquí expuestos (…)

MP: MARTHA CECILIA OSPINA PATIÑO
FECHA: 09/10/2024
PROVIDENCIA: SENTENCIA 

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