TEMA: PROMESA DE COMPRAVENTA. REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. DETERMINABILIDAD DEL INMUEBLE. NULIDAD DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA. JURISPRUDENCIA. RESTITUCIONES. “El contrato de promesa de compraventa: Lo regula el art. 89 de la Ley 153 de 1887, que derogó el art. 1611 del C. Civil, en los siguientes términos: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: “1ª) Que la promesa conste por escrito; 16 “2ª) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquéllos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. “3ª) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; “4ª) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. “Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado. (…) “La determinabilidad del objeto en el contrato de promesa es, por otra parte, criterio admitido por la doctrina universal”1 . Como en este caso, se prometió en permuta dos inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal y, como lo resalta la Corte en la cita que viene de transcribirse, a más de la individualización de las unidades privadas, se tenía que indicar los linderos y demás características de las urbanizaciones de los que hacen parte y, a decir verdad, esta exigencia no es de poca monta, pues no se puede dejar de lado que por tratarse de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal, el propietario también tiene derechos sobre las zonas comunes existentes y otros servicios, como senderos peatonales, parqueaderos de visitantes, piscinas, salones comunales, entre otros, y que también quedan comprendidos en la compraventa. Lo anterior pone de presente, que como el contrato de promesa de permuta no se determinó, como tampoco se sentaron las bases para su determinación, de tal manera que para su perfeccionamiento solo quede faltando la solemnidad 1 Sentencia del 25 de septiembre de 1979, citada por Darío Preciado Agudelo, El Contrato de Promesa, pág. 75. 25 de la escritura pública, no cumple con las formalidades prescritas legalmente y, por lo tanto, adolece de nulidad absoluta, como se pasa a explicar. Al efecto, establece el artículo 1742 del C. Civil, que La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato”.
M.P: LUIS ENRIQUE GILMARÍN
PROVIDENCIA: SENTENCIA
FECHA: 10/02/2023
