TEMA: EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA LEGAL POR VICIOS DE CALIDAD- La distribución de la carga de la prueba para consumidor y vendedor en materia de garantía legal. Al primero le corresponde demostrar el defecto de calidad, idoneidad, seguridad o buen funcionamiento; mientras que el segundo debe acreditar la efectiva reparación de la falencia. /
HECHOS: Urbanización Cumbres del Bosque P.H., solicito que se declare el incumplimiento de Conaltura sobre la entrega satisfactoria de las zonas comunes en unidad residencial; que se condene al pago de la suma de dinero correspondiente a la reparación de las fallas y falencias constructivas, correspondientes a cuotas extraordinarias de administración, gastos de honorarios de ingenieros y abogados, etc. El a quo desestimó las pretensiones, precisó que el litigio se enmarcó en el régimen de la responsabilidad civil extracontractual; demás, precisó que existía legitimación en la causa por activa para pretender el resarcimiento de perjuicios, según lo prescrito en la ley 675 de 2001. La Sala deberá definir la viabilidad de interpretar la demanda, ya que fue dirigida a lograr la efectividad de la garantía legal por vicios de calidad, idoneidad, seguridad y buen funcionamiento de las zonas comunes de Cumbres del Bosque; si la demandante informó a la constructora la existencia de los defectos alegados; si Conaltura demostró la adecuada reparación; por otro lado, si la interpretación a la demanda en tal sentido se avizora como una afrenta contra el derecho de contradicción o el principio de congruencia; asimismo si la demandada causó un daño antijurídico a la propiedad horizontal del que se desprenda su obligación de repararlo.
TESIS: (…) La Corte ha realizado un pronunciamiento holístico, pues luego de estudiar la evolución normativa acerca de la propiedad horizontal, y de sistematizar sus diferentes funcionamientos históricos, concluyó: “De lo dicho puede concluirse que la evolución de régimen de propiedad horizontal en Colombia evidencia el interés del legislador por facilitar que los bienes comunes tengan adecuada defensa y vocería. Y que la interpretación sistemática de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en que lo hace a los bienes comunes. (…) De modo que la discusión sobre la legitimación en la causa de los extremos en litigio enarbolada por la demandada ha quedado zanjada. (…) Las pruebas aportadas y practicadas a lo largo del trámite pretendieron, por un lado, demostrar los defectos de calidad e idoneidad de la unidad residencial y, por el otro, que ellos no existían o que ya habían sido reparados. Es decir, lo que verdaderamente entrañó la demanda fue, antes que nada, la efectividad de la garantía legal respecto de las zonas comunes de Cumbres del Bosque. (…) Decreto 735 de 2013, por medio del cual se reglamentó la efectividad de la garantía prevista en los artículos 7° y siguientes de la ley 1480 de 2011. (…) Estas normas, interpretadas en conjunto, regulan la carga de la prueba en materia de reclamaciones por garantía legal de la siguiente forma: (I) corresponde al consumidor demostrar el defecto o vicio que atenta contra la calidad, idoneidad y seguridad; (II) es deber del productor o proveedor demostrar la reparación, para lo cual debe expedir una constancia sobre las actividades realizadas y los repuestos suministrados; y (III) cuando se invoque una causal de exoneración, su demostración está en cabeza del productor o proveedor (…) Cuando comenzaron los reproches, fue el 21 de noviembre de 2009. Para aquel tiempo por supuesto ya existía reglamentación acerca de la obligación de los productores de garantizar la calidad e idoneidad de los productos que vendían, consagrada en el decreto 3466 de 1982, cuyo funcionamiento general debe ser estudiado con detalle, esto es, cuándo operaba la garantía, qué incluía, cómo podía hacerse efectiva judicialmente, de qué modo el productor podía exonerarse de tal obligación, etc. (…) Y el modo en que el productor podía exonerarse de hacer efectiva la garantía mínima presunta, estaba supeditado estrictamente a las siguientes causales: Artículo 26: la fuerza mayor, el caso fortuito no sobrevenido por su culpa, el uso indebido del bien o servicio por parte del afectado, o el hecho de un tercero ligado o no al productor mediante relación de trabajo o contractual de cualquier clase. En todo caso deberá probarse también el nexo de causalidad entre el motivo de exoneración invocado y la falta de correspondencia entre la calidad e idoneidad. con las que ordinaria y habitualmente se exijan en el mercado y las que efectivamente tenga el bien o servicio respectivo. (…) En concreto, entonces, la forma en que debe leerse el artículo 23 reseñado, en el acápite específico que indica … cuando la calidad e idoneidad de los bienes y servicios no haya sido objeto de registro bastará para establecer la responsabilidad por la mala o deficiente calidad e idoneidad, la demostración del daño (…) es que al consumidor se le exige la prueba del defecto, nada más, de modo que en ese instante nazca para el garante la obligación de reparación del producto. Ese es el daño al que se refiere el texto. Ello se acompasa con la regla de que quien alega le corresponde probar y, también, con la naturaleza de la institución, pues el supuesto de hecho es que una vez acreditado, es el percutor de la garantía, es la comprobación del defecto de calidad o idoneidad. Luego, vistas las condiciones para la exoneración del productor, demostrado el defecto, a este le corresponderá probar su reparación. (…) De golpe, la propia afirmación de Conaltura, en el sentido de que eran necesarios múltiples trabajos restaurativos para la adecuación de la piscina, es la explicación de que el defecto se presentó. Como se anticipó, la carga atribuida al consumidor se limitaba a la demostración de los vicios de calidad, idoneidad, seguridad y buen funcionamiento del producto, la cual se vislumbra satisfecha gracias a las afirmaciones unívocas consistentes en que algunas de las zonas comunes necesariamente eran objeto de reparación, habiéndolas incluso afirmado solucionadas. (…) el constructor fue claro en aceptar que las losas de piso de los parqueaderos tienen fisuras, y se comprometió, luego de terminar con el tratamiento que se le está realizando a la piscina, a iniciar con el tratamiento de estas fisuras en las losas de los parqueaderos. (…) Estudiado el informe de visita técnica de la oficina para la gestión del riesgo del municipio de Envigado, existencia de defectos de calidad, idoneidad, seguridad y buen funcionamiento de la zona común se torna ya indiscutible, toda vez que la administración municipal evaluó las afectaciones y posibles riesgos que se presentan producto de las filtraciones provenientes de la piscina y la plazoleta. (…) Comprobado de tal modo la falencia atinente al área de parqueaderos, la conclusión es que ambos defectos, esto es, las filtraciones en la piscina y estacionamientos fueron los aspectos sometidos a la garantía legal y respecto de los cuales -léase bien- la demandada tiene la carga de probar satisfechos. Los demás defectos alegados, por sustracción de materia, no fueron acreditados, y de contera se vuelve jurídicamente imposible la condena a la demandada para que haga efectiva la garantía legal sobre unos vicios tan solo presuntos. (…) Que quede claro que esta materia no determina quién debe llevar la prueba, sino quién asume el riesgo de que no se produzca, y esto es consecuencia del principio de la comunidad de la prueba, conforme al cual su origen, o sea, la parte de quien provenga o su obtención oficiosa por el juez, no altera su valor probatorio, que es igual quien quiera que resulte favorecido por ella. (…) Ad portas se está de la revocación de la decisión de instancia porque (I) el consumidor demostró ante el productor el defecto de calidad e idoneidad de la unidad residencial, consistente en la alta porosidad del concreto que generó filtraciones en la piscina y parqueaderos; y (II) este último, a pesar de la ardua labor probatoria, no logró demostrar la efectiva reparación de la falencia, en virtud de la obligación restaurativa de la que es deudor. Ergo, ineludiblemente, Conaltura debe hacer efectiva la garantía legal por medio de la reparación definitiva del defecto tantas veces referido; y ello deberá hacerlo del modo menos tortuoso para los residentes.
MP: BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA
FECHA: 26/06/2025
PROVIDENCIA: SENTENCIA