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HECHOS: Los actores presentaron demanda con pretensión de responsabilidad civil contractual, a fin que se declare el incumplimiento del contrato de arrendamiento de local comercial celebrado el día 01 de febrero de 2019, entre Inter Rapidísimo S.A. y la entidad empresarial Coninsa Ramón H. S.A., con ocasión de la perturbación del goce por parte del propietario del inmueble al realizar conductas que limitaron el efectivo uso y goce del inmueble entregado en arrendamiento, situación susceptible de indemnización conforme a lo previsto por el artículo 1982.3 del Código Civil. En sentencia de primera instancia, el Juzgado Vigésimo Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, desestimó las pretensiones de la demanda. Debe la sala analizar si se estructura la responsabilidad civil contractual de la parte demandada.

TESIS: (…) El Tribunal se anticipa a señalar que comparte la conclusión a la que llegó la juez de primera instancia, aunque con unas precisiones adicionales, pues, lo cierto es que la sociedad demandante Inter Rapidísimo S.A., al ejercitar el derecho de acción mediante la demanda gestora del proceso, debió haber cumplido con los deberes que le impone la convención o el vínculo contractual de que se trate, o cuando menos haberse allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos, irrumpiendo con ello en una latente orfandad demostrativa, en los términos legal y contractualmente exigidos en el contrato de arrendamiento. Es que no podía soslayar la parte actora que la acción promovida es una evidente derivación del género denominado responsabilidad civil contractual, por ello, la mera alusión en la demanda a que se presentaron unas vías de hecho estructurantes de una justa causa que, a su turno, habilitaron la terminación unilateral del contrato de arrendamiento, se convierte apenas en una hipótesis que surge del dicho de la misma parte, que no exonera al juzgador de valorar el mérito que establece esa afirmación, es decir, su acreditación e incidencia en el proceso. No se percata la sociedad presuntamente perturbada que ella asumió motu proprio, que los actos constitutivos de perturbación al uso y goce del inmueble arrendado, configuraban de manera automática una justa causa para terminar el contrato (…) Pero ello, solo pone en evidencia la enorme confusión que abruma a la sociedad demandante, al confundir las causales de terminación unilateral automática con “justa causa”, con el ejercicio de la acción indemnizatoria de que dispone el arrendatario perturbado, por virtud de lo consagrado en el artículo 1987 del C. C., toda vez que puede ocurrir que existan actos que perturben el uso y goce de la cosa arrendada, sin que se cause un daño real y antijurídico digno de indemnización contractual y, sin que necesariamente eso conlleve a la terminación del contrato de arrendamiento, o viceversa, esto es, que sean de tal magnitud y repetición los actos de perturbación que hagan inviable el uso y goce de la cosa para cuyo objeto o finalidad fue tomada en arrendamiento, caso en el cual no solamente habría derecho a lograr una indemnización, sino que por ahí mismo surgiría una justa causa de terminación unilateral de contrato de arrendamiento por parte del arrendatario. (…) Bajo todo este contexto, la pregunta que encierra el vértice de la presente controversia, responde a lo siguiente ¿qué conducta debe asumir un arrendatario cuando siente que es perturbado de hecho en el goce de la cosa arrendada? A voces de los artículos 1987 y 1988 del Código Civil, es él quien debe accionar contra el tercero perturbador para defender el uso y goce de que es titular, para que cese la perturbación y/o exigir indemnización de todo perjuicio, pues, como lo dispone el primer inciso del art. 1988 ya citado: “Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño.”. Situándonos en las obligaciones del arrendador que, a la postre, es el fundamento genérico y amplísimo de la demanda, la sociedad arrendataria demandante expone dos acontecimientos producidos durante la ejecución del contrato, constitutivos de perturbación y que afligieron su actividad mercantil: (…) Hurto ocurrido el 01 de octubre de 2020, en el que hombres armados ingresaron a la bodega arrendada y se apropiaron de mercancía y dinero de la empresa. Una sana y natural hermenéutica de este primer hecho narrado, no permite incardinar la posible consumación de un hurto al interior del local comercial, dentro los actos perturbadores como causal indemnizatoria, máxime cuando no existió un comportamiento activo u omisivo de parte de la arrendadora que tipifique un incumplimiento contractual suyo. (…) Por su parte, la arrendadora Coninsa Ramon H. S.A. tampoco se obligó contractualmente a prestar por su cuenta el servicio de custodia y seguridad de las mercancías, haberes y valores dinerarios de sus cajas, bóvedas o cuartos de seguridad, como para atribuirle algún grado de responsabilidad contractual por el hurto, como tampoco se demostró que haya tenido culpa o participación alguna en las quejas del inquilino por el tema de la inseguridad, mismas quejas que hasta el día de hoy no tienen ningún soporte probatorio, como una denuncia o actuación penal. (…) Obstaculización de la entrada a las instalaciones por discusiones con la administración el pasado 30 de diciembre de 2020. Como bien lo anotó la funcionaria de primera instancia, dichas conductas no provinieron de la arrendadora Coninsa Ramón H. S.A. sino que, como el mismo demandante lo señala, todo fue por conducto de la administración provisional ejercida al interior de la copropiedad. Correspondía, entonces, al demandante, demostrar que los hechos perturbadores provinieron de la parte demandada, lo que equivale a demostrar el nexo causal entre las acciones u omisiones hechas por Coninsa Ramón H., como arrendadora frente al daño presentado. (…) Pero, aún que la arrendataria haya sido turbada en el uso y goce del inmueble durante una hora, como en efecto lo fue, cuando menos, debió dar aviso de forma oportuna a la arrendadora Coninsa Ramón H. S.A., con el fin de darle a esta la oportunidad para salir en defensa del goce del arrendatario v. gr., exigiendo que le permitieran el ingreso y exhortando a la administración para abstenerse de incurrir en esas conductas hacia futuro, por modo que, no es que la demandada haya abandonado o desprotegido a la arrendataria, sino que, la comunicación de la perturbación por parte de ésta fue tardía, luego, no hay manera de calificar o atribuir una omisión o negligencia contractual a la entidad empresarial demandada, pues no tuvo la oportunidad de asumir una conducta frente a la misma. (…) entonces, la demanda estaba llamada al fracaso “…todo, como consecuencia de la ausencia de uno de los elementos de la responsabilidad, como es el daño, que en palabras de la H. Corte Suprema: “además de configurar el cuadro axiológico de la pretensión en comentario, definen el esquema de la carga probatoria del demandante, pues es a éste a quien le corresponde demostrar el menoscabo patrimonial o moral (daño) y que éste se originó en la conducta culpable de quien demanda, porque al fin y al cabo la responsabilidad se engasta en una relación jurídica entre dos sujetos: el autor del daño y quien lo padeció…”5 situación ésta que rompe necesariamente la estructura de la responsabilidad civil demandada y, en consecuencia, se margina toda pretensión tendiente a que el demandado sea declarado civilmente y contractualmente responsable, como bien lo entendió la funcionaria.

MP: JULIÁN VALENCIA CASTAÑO
FECHA: 28/10/2026
PROVIDENCIA: SENTENCIA
ACLARACIÓN DE VOTO. M. BENJAMIN DE J. YEPES PUERTA

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