05308310300120230009201

TEMA: DECISIONES ADOPTADAS POR LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS- Son ineficaces las decisiones que se adopten por la asamblea general de copropietarios, sin el cumplimiento de los requisitos previstos por el reglamento de propiedad horizontal./

HECHOS: El demandante promovió la acción para impugnar el acta de la asamblea celebrada el 16 de marzo de 2023, solicitando la declaración de nulidad absoluta de las decisiones allí adoptadas. En primera instancia, el Juzgado Civil con Conocimiento en Procesos Laborales del Circuito Judicial de Girardota decretó la nulidad absoluta de la elección del Consejo de Administración realizada en dicha asamblea. Corresponde a la Sala determinar si, como lo afirma el actor, las decisiones adoptadas en la asamblea ordinaria desconocieron la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

TESIS: Por mandato del artículo 37 de la Ley 675 de 2001, la Asamblea General la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Además, que todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio tienen derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella, el cual corresponderá al porcentaje de coeficiente de copropiedad. (…) La causa del presente proceso corresponde a los vicios generadores de nulidad absoluta que albergan las decisiones tomadas en la asamblea ordinaria del pasado 16 de marzo de 2023, por parte de los copropietarios de la Parcelación (…) al analizar el material probatorio de que dispone el expediente, el Tribunal acompaña la determinación de la señora juez de primera instancia en razón a que, para la calenda en que tuvo lugar la asamblea ordinaria la señora AMAS, fungía como administradora de la persona jurídica  (…) Ahora, es cierto que el Consejo de Administración que hasta ese momento válidamente había elegido la Asamblea General de Copropietarios en la Asamblea Ordinaria, decidió dar por terminado el contrato de prestación de servicios que tenía con aquella el 30 de marzo de 2023 y procedió a designar una nueva administradora, pero ello ocurrió mediante resolución 3684 del 08 de mayo de 2023, como además fue certificado por la misma Secretaría de Gobierno, entidad a la que se le informó la novedad, para registrarla en el certificado de existencia y representación de la copropiedad. (…) Por este motivo, la copropiedad recurrente persiste en señalar que la hasta entonces administradora señora AMZ no podía expedir o certificar una relación de propietarios morosos, ya que no ostentaba la calidad de administradora y, por ende, era una persona ajena al proceso. Sin embargo, el problema que presenta ese planteamiento es que la recurrente toma como referencia temporal la admisión de la demanda en mayo 24 de 2023, pero lo cierto es que el objeto litigioso lo determina las decisiones que se impugnan, las cuales fueron tomadas por la asamblea general de propietarios en marzo 16 del año 2023, calenda en la que, se itera, fungía como administradora y era quien ostentaba la representación de la copropiedad. Conforme el artículo 73 de los estatutos dentro de las funciones del Consejo de Administración se encuentran las del nombramiento y remuneración del administrador, por lo que habiéndose reunido válidamente el Consejo de Administración y terminado el contrato de la administradora apenas en marzo 30 de 2023, como lo confiesa la misma copropiedad, entonces, para el 16 de marzo de 2023, en ejercicio de sus funciones, podía expedir certificaciones para efectos de llevar a cabo la asamblea. Es que el mismo legislador le otorgó a esa especie de certificados emitidos por la administración en ejercicio de sus funciones, la calidad de prueba, de tal suerte que conforme la ley 675 de 2001 (arts. 48 y 51.5. y .8), de su sola presencia dimana lo que con ella se busca acreditar, a lo que hay que sumar que, conforme a lo previsto por el artículo 262 del C. G. del P., esa documental no requiere ratificación para ser apreciada por el Juez, salvo que la parte contraria solicite su ratificación, situación esta última que no aconteció al interior del proceso. Lo anterior, impregna de validez todos los actos y documentos que antecedieron a la realización de la asamblea de propietarios, incluyendo, por supuesto, el certificado de morosos emitido a febrero de 2023 y signado por la aludida representante, entre los que se menciona a 4 miembros del Consejo de Administración que finalmente resultaron elegidos (…) Ahora bien, según aparece acreditado en el expediente, conforme a la escritura pública n°1941 del 25 de agosto de 2005 de la Notaría 13 de Medellín, el Consejo de Administración -artículo 70- será designado por la Asamblea General de propietarios para periodos de un año, contados a partir del día de su elección, integrado por cinco miembros principales y cinco suplentes. Agregan los citados estatutos que solo podrán ser miembros del Consejo de Administración “…los propietarios de las unidades privadas…” y bajo la condición que “…en ningún caso, podrá ser elegido para integrar el consejo de administración, propietarios que al momento de la elección se encuentren en mora en el pago de sus obligaciones para con la copropiedad…” Contrario a lo que alude el recurrente, esta exigencia reglamentaria en modo alguno contraviene las disposiciones contenidas en la ley de propiedad horizontal, pues se entiende que fue fijada en una asamblea general de copropietarios, quienes conocen de primera mano la realidad social vivida al interior de la copropiedad y les afecta directamente el impago de administración que se refieren nada menos que a un aporte indispensable, una erogación necesaria para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes de la parcelación (art. 3 ley 675 de 2001), circunstancias que, en efecto, se presentaban al interior de la copropiedad demandada, lo que trajo como consecuencia razonable prevista en el reglamento de propiedad horizontal, la inhabilidad para ser elegido como miembros de un órgano directivo a quienes se hallen en esas condiciones. Se trata entonces del ejercicio y expresión de las facultades que la misma ley les otorga para regular y reglamentar los derechos de cara a su objeto que consiste en: “…garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad…”, siendo aquel el querer estatutario de la comunidad y que, por cierto, ha regido los últimos 20 años. Agrega la recurrente que, en cualquier caso, la señora CJ ni los demás miembros elegidos en la asamblea, se encontraban en mora en cuotas de administración, todo lo cual se comprueba con la contabilidad recuperada de la antigua contadora, quien entregó esa información con posterioridad a la contestación de la demanda 12 de julio de 2023. No obstante, si lo que pretendía la copropiedad demandada era enervar la virtud probatoria del certificado en el que se enlista los deudores de cuotas de administración presentado por la entonces administradora que se presentó con la demanda, le correspondía la prueba del hecho positivo del pago para cuyo efecto era posible aportar extractos bancarios, comprobantes de transferencias etc., siendo que lo común y ordinario es que la mayoría, por no decir todas esas transacciones, dejen huella documental. (…) Finalmente, en lo que tiene que ver con el requerimiento de la copropiedad recurrente para que se analice la conducta de la anterior administradora por la comisión de presuntos hechos punibles y/o dolosos durante su administración, baste decir que, ello no es un argumento para impugnar una providencia, pues el cauce jurídico que tenga la virtualidad de descifrar la presunta responsabilidad de la señora AMAS por una posible administración negligente, es un juicio que le corresponde valorar a la actual administración y al profesional del derecho, pero, para lo que hace a la acción incoada, se guardó en la decisión la congruencia propia de la figura jurídica invocada tanto desde lo sustancial ley 675 de 2001 y reglamento de la copropiedad, como desde lo procesal art. 382 del C. G. del P., en lo que se refiere a la declarada nulidad de la decisión a que hace referencia el numeral 9 del acta de la asamblea, es decir, la elección del nuevo Consejo de Administración. Como corolario, todas las razones expuestas conducen de manera objetiva a la confirmación de la sentencia apelada 

MP. JULIAN VALENCIA CASTAÑO
FECHA: 06/02/2026
PROVIDENCIA: SENTENCIA 
SALVAMENTO DE VOTO: MP. PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA

Descargar