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TEMA: CONTRATO DE PROMESA – es imposible que coexistan la promesa y el contrato prometido, aunque por voluntad de las partes es posible que cláusulas del precontrato surtan efectos en vigencia del acto conclusivo.

HECHOS: En primera instancia, no se accedió a la condena de pago de la cláusula penal solicitada. Inconforme con la decisión, el mandatario judicial de los demandantes, mediante recurso de apelación, manifestó que al momento de dictar sentencia, no se tuvo en cuenta la totalidad de las pruebas aportadas en su conjunto, pues se demostró que al no hacer la entrega material del inmueble, después de la venta, se inició proceso verbal de entrega del tradente al adquirente, proceso donde se ordenó la entrega del inmueble, pues la vendedora incumplió con la obligación estipulada en el contrato de promesa, consistente en la entrega del bien. Como consecuencia, pide se ordene el pago de la cláusula penal, equivalente al 10% (diez) por ciento del valor total de la venta.

TESIS: (…) el contrato de promesa (…) se trata de un contrato medio que sirve para que las partes se obliguen a celebrar el contrato definitivo. (…) la experiencia ha enseñado que las partes de ordinario pactan en la promesa obligaciones que no son naturales de ese acto preparatorio, tales como la eventual entrega del bien o el pago (total o parcial) de su precio, más «finalmente, las cargas del comprador y el vendedor no pueden tener origen distinto a la convención definitiva». (…) es imposible que coexistan la promesa y el contrato prometido, aunque por voluntad de las partes es posible que cláusulas del precontrato surtan efectos en vigencia del acto conclusivo. (…). En este caso, el objeto del contrato preparatorio, esto es la venta del inmueble, se agotó una vez esta tuvo lugar por intermedio de escritura pública. Adicionalmente, es indudable que la fecha de entrega del inmueble varió en el contrato final (cláusula sexta), de lo cual se sigue que lo acordado en la promesa de venta sobre ese respecto habría perdido vigor. Y así resulta ser porque si la entrega se rige por el acto jurídico conclusivo no podría acudirse al acto preliminar con el ánimo de debatir sobre ella sin desconocer que algunas de las estipulaciones de la promesa podrían tener alcances sobre el contrato prometido, cuando así lo enseña la inequívoca voluntad de los contratantes, es lo cierto que en esta causa en ninguno de ellos se indicó que el incumplimiento de las obligaciones del contrato definitivo, concretamente la entrega, estuviesen cobijadas por la cláusula penal vertida en el precontrato (…). En tal sentido, el incumplimiento de la «entrega real y material del inmueble prometido en venta a LOS PROMITENTES COMPRADORES», que fue lo pactado en la cláusula quinta de la promesa, eventualmente habría dado lugar a la preindicada sanción en vigencia del precontrato, pero si esa forma de entrega pereció a consecuencia de la compraventa, aquella ya no estaría llamada a gobernarlo y, por tanto, resulta absolutamente inviable derivar consecuencias de su incumplimiento. Ahora, secuela de lo anterior es que los otrosí firmados el 17 de abril y 12 de junio de 2017, relativos a la modificación de la cláusula quinta de la promesa de venta, carecen de efectos sustanciales por versar sobre una cláusula modificada y, si se quiere, inexistente al haber sido sustituida en el contrato de compraventa. (…) en el proceso no obran elementos de juicio con el poder de convicción suficiente para derruir lo consignado en la escritura pública 256 del 27 de febrero de 2017, esto es que «LA VENDEDORA ya realizó la entrega real y material del inmueble descrito a los COMPRADORES, con las acciones y derechos consiguientes, por los linderos demarcados, con todas sus mejoras…». (…) los meros dichos de la demandada o de su silencio sobre los pormenores de la negociación, no cabría probatoriamente deducir que la entrega del inmueble haya sido parcial, tanto más cuando los restantes medios de persuasión no apoyan esa tesis.

M.P. PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA

FECHA: 08/02/2024

PROVIDENCIA: SENTENCIA

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