TEMA: REQUISITOS GENERALES DEL TÍTULO EJECUTIVO- Forma de ejecutar una obligación de cancelación de afectación a vivienda familiar. Requisitos especiales del ejecutivo por obligación de suscribir documentos que impliquen transferencia de dominio de inmuebles. En el proceso ejecutivo sólo se puede negar mandamiento de pago si es imposible ejecutar todas las obligaciones pedidas, el juzgado puede librar mandamiento de pago por algunas de las pretensiones o por un valor inferior al pedido. En la ejecución por perjuicios derivados de la inejecución de una obligación de hacer es posible tasar el monto con la cláusula penal.
HECHOS: Las partes celebraron promesa de compraventa el 6 de marzo de 2025, respecto del apartamento 708 y parqueadero 65 en Envigado. La demandante pagó $950.000.000 y los demandados debían levantar afectación a vivienda familiar del apartamento 708, entregar materialmente los inmuebles y comparecer el 30 de mayo de 2025 a escriturar; sin embargo a la cita acudió únicamente la demandante; adicional a ello, no se había levantado la afectación a vivienda familiar del apartamento 708 y el parqueadero 65 tenía un embargo vigente sobre el 50%. Por tanto las obligaciones pendientes de ejecución eran otorgar escrituras públicas de: a) Levantamiento de afectación de vivienda familiar respecto del apartamento 708 y b) Compraventa del apartamento 708 y del parqueadero 65 con cuarto útil. El Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Oralidad de Medellín denegó el mandamiento de pago. Por tanto, el problema jurídico a resolver es si ¿Es posible librar mandamiento de pago por las obligaciones de levantar afectación a vivienda familiar, suscribir las escrituras de compraventa de un apartamento y un parqueadero parcialmente embargado, y cobrar una cláusula penal pactada, a partir de una promesa de compraventa que sirve como título ejecutivo?
TESIS: En punto de los requisitos generales que son los aplicables a este caso por estarse intentando la ejecución de un contrato de promesa de venta, se tiene dicho que son: a) La expresividad: […]; b) La claridad: Delimitación de todos los elementos integrantes del deber […]; c) La exigibilidad […]; y d) La procedencia del documento del deudor o su causante. Cuando un contrato de promesa cumple con las condiciones de validez exigidas por el art. 1611 del Código Civil (C.C.), de este únicamente nace la obligación de suscribir el convenio prometido (…) Sobre el deber de desafectar el apartamento 708, la ejecutante propuso que este nacía de las cláusulas CUARTA y SÉPTIMA del contrato de promesa. (…) Se menciona en esa cláusula que el 4 de abril de 2025 se haría la entrega material de los inmuebles prometidos en venta. Por su parte en la cláusula SÉPTIMA se acordó que la entrega material del apartamento 708 y el parqueadero 65 se haría «una vez se cumplan los pagos indicados en la cláusula CUARTA», e implicaría dos deberes, el de que los inmuebles estuvieran libres de toda limitación al dominio, en particular «cancelación de afectación familiar», y el de que se encontraran a paz y salvo por cualquier tipo de cobro de servicios públicos, impuestos, tasas, valoraciones o contribuciones. (…)por la redacción usada por las partes no es posible determinar si el levantamiento de la afectación a vivienda familiar registrada en el apartamento 708 es una obligación de hacer que debe realizarse antes de la celebración del contrato prometido, o si es una condición necesaria para su firma, aplicando lo previsto en la Ley 258 de 1996. (…) Según disponen los arts. 3, 4, 9 y 12 de la Ley 258 de 1996 en principio la cancelación de la afectación a vivienda familiar puede hacerse de forma voluntaria, mediante escritura pública aprobada por ambos cónyuges o compañeros permanentes cuya unión haya perdurado por lo menos dos años, trámite que puede hacerse de forma concurrente con la enajenación del predio, conforme a las normas reseñadas. (…) se concluye que cuando dos personas unidas entre sí por los vínculos familiares reseñados se obligan contractualmente a levantar la afectación a vivienda familiar de un bien, el beneficiario de ese deber puede exigirlo ejecutivamente, siendo esa circunstancia una excepción al proceso regido por los arts. 4 y 10 de la Ley 258 de 1996, 2 de la Ley 854 de 2003, y 17 núm. 5 y 22 núm. 12 del C.G.P., pues en ese caso ambos cónyuges o compañeros permanentes ya habrían plasmado su avenimiento y aprobación en la cancelación de la vivienda familiar. (…) Asumiendo entonces la exigibilidad de la obligación de levantar la afectación a vivienda familiar, esta no podría ser realizada por el juzgado al no existir prueba de que los ejecutados son las únicas personas que pueden realizarla, al desconocerse si son casados entre ellos o con terceras personas. En conclusión, con la documental obrante en el proceso no habría manera de ejecutar el deber pedido por JCTM, y sin el levantamiento de la afectación a vivienda familiar habría una prohibición legal para hacer la enajenación pedida(…) en lo relativo al parqueadero 65 no se discute que este es de propiedad de los ejecutados en un cincuenta por ciento para cada uno, y que este se encuentra embargado a órdenes del proceso ejecutivo (…) del Juzgado Veintiuno Civil del Circuito de Medellín. Asimismo, es claro que la lectura conjunta de los arts. 1521 y 1866 del C.C. indican que hay objeto ilícito y no pueden venderse bienes embargados por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello. (…) la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC041-2022 indicó que esa prohibición no es absoluta, pues un contrato de venta de cosa embargada puede ser lícito «siempre y cuando la obligación de transferirlo se acuerde como modalidad, plazo o condición (C.C., arts. 1530 y 1551), en el sentido de condicionar su cumplimiento conviniendo la forma en que la cautela pueda y debe ser removida». (…) si el promitente comprador quería ejecutar a su promitente vendedor para que suscribiera la escritura de compraventa, le correspondía asegurarse que el inmueble se encontrara libre de todo gravamen, ya sea logrando el desembargo del bien o ejecutándolo, si ya hubiera sido ordenado. (…) En este caso, se observa que la ejecución de la obligación de suscribir contrato de venta por el parqueadero 65 es inejecutable en la parte de FATB desde el punto de vista sustancial, a razón de que la promesa no hizo provisión alguna para el manejo del embargo que recae sobre ella, y procesalmente por el requisito de embargabilidad del bien cuya transferencia se hará en el documento por suscribir, impuesto por el art. 434 del C.G.P. (…) De esta manera, la ejecutante sí podía exigir la ejecución parcial del contrato de promesa, dado que, conforme a lo previsto en el art. 430 del C.G.P., cuando la demanda es acompañada por un título ejecutivo, al juzgado le corresponde emitir mandamiento de pago en la forma pedida o en la que sea legal. (…)En ese orden, se estima que es posible iniciar el juicio para obligar a DLGF a firmar la escritura de venta de su parte del parqueadero 65. (…) Ahora bien, según la instancia no resulta posible iniciar ejecución por el pago de una cláusula penal sin una condena previa en un proceso declarativo, y basta para desechar esa tesis la sola lectura del art. 428 del C.G.P., cuya literalidad reza: «El acreedor podrá demandar desde un principio el pago de perjuicios por la […] no ejecución de un hecho, estimándolos y especificándolos bajo juramento si no figuran en el título ejecutivo». (…) Dicho de otra forma, el legislador no autorizó ni prohibió la ejecución de una cláusula penal, tampoco supeditó al cobro de perjuicios al agotamiento de requisito de procedibilidad alguno, como la realización de un proceso previo, sólo reguló que, al pedir la ejecución de perjuicios por el incumplimiento de una obligación de hacer, se podía solicitar un valor acordado contractualmente, como puede ser la cláusula penal, o uno tasado bajo juramento. (…) se concluye que en la ejecución por perjuicios por la inejecución de una obligación de suscribir documentos regulada por el art. 428 del C.G.P. es posible usar la cláusula penal como valor estimado contractual de los daños sufridos por la parte ejecutante, pero en este caso no es posible ordenar librar mandamiento de pago por el valor pedido en la demanda, al no ser claro el tipo de perjuicios que se piden y el monto que correspondería pagar a los ejecutados o a cada uno de ellos.
MP. NATTAN NISIMBLAT MURILLO
FECHA: 06/02/2026
PROVIDENCIA: AUTO